Специальный счет застройщика 214 ФЗ

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко пояснил для читателей Новострой-СПб, что изменилось после вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 года в работе застройщиков. Изменения касаются не только девелоперов, но и покупателей жилья, которые смогут рассчитываться за квартиры по новым схемам. Кроме того, отныне дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.

Специализированный застройщик и опыт строительства

Измененный закон о долевом строительстве разделил застройщиков на «старых» и «новых». Новых застройщиков можно будет опознать по наличию в названии слов «специализированный застройщик».

Для новых застройщиков требования по уставному капиталу заменили на требования к наличию денег на счету, а для старых застройщиков остались требования по уставному капиталу.

Хозяйственное общество, получившее разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, должно иметь в своем наименовании слова «специализированный застройщик», а также не менее трех лет опыта участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика.

Данные сведения раскрываются в проектной декларации.

Допустимое количество разрешений на строительство

С 1 июля 2018 года вступило в силу правило «одно разрешение на строительство — один застройщик». Это означает, что одно юридическое лицо может получить только одно разрешение на строительство, и до исполнения своих обязательств по завершению строительства и передачи в собственность квартир новое разрешение такому застройщику не выдадут.

Есть исключения:

– не распространяется на «старых застройщиков» с разрешениями до 01.07.2018;

– можно получать несколько разрешений на строительство в пределах одного градостроительного плана (т. е. в пределах одного участка — например, когда на участке строится несколько очередей дома и они сдаются в разное время), либо в пределах одного проекта планировки;

– по договорам КОТ и РЗТ (развитие застроенных территорий).

Специальный счет и банковское сопровождение

Идея специальных счетов в уполномоченном банке проста — введение банковского контроля за расходованием денег дольщиков и перемещение расчетов в наиболее устойчивые банки. У новых застройщиков может быть только один или несколько (если несколько разрешений на строительство — на каждое разрешение отдельный счет) специальных расчетных счетов, но не может быть других счетов.

«Старые» застройщики тоже должны открыть специальные расчетные счета в срок до 1 сентября 2018 года (на каждое разрешение отдельный счет, после открытия все деньги дольщиков идут на них), но у них нет обязанности закрыть все другие счета и нет обязанности по переводу ранее собранных денег на специальные счета.

По такому счету банк осуществляет сопровождение операций и может приостановить их, а впоследствии и вовсе отказать в их проведении, если операции прямо запрещены (например, снятие наличных денег, за исключением оплаты труда) или не соответствуют закону (направлены на цели, не связанные со строительством и исполнением обязательств по ДДУ), а размеры операций превышают установленный законом лимит по авансированию строительства или оплате административных расходов застройщика.

Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов. Устанавливается запрет принимать оплату по договорам долевого участия в наличной форме.

Расходы застройщика

Перечень допустимой деятельности, перечень допустимых расходов четко определен в законе, и несоответствие платежа ему будет основанием для отказа в его проведении банком.

Застройщики имеют право осуществлять только деятельность, связанную с подготовкой документации по планировке территории, проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, долевым строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, вводом созданных объектов в эксплуатацию, а также привлечением денежных средств участников долевого строительства для возмещения своих затрат.

В рамках указанной деятельности застройщик вправе заключать различные гражданско-правовые договоры, включая подряд, поставку, оказание услуг. Также предусмотрено право застройщика заключать сделки в целях обеспечения своей деятельности (реклама, коммунальные услуги, услуги связи, аренда нежилого помещения, банковское сопровождение, услуги по осуществлению функций единоличного исполнительного органа, трудовые соглашения).

Застройщик вправе осуществлять основную деятельность только в рамках одного разрешения на строительство (в исключительных случаях — нескольких разрешений) с использованием специального счета, открываемого для расчетов по каждому разрешению на строительство.

При этом установлены лимиты по расходам застройщика в рамках одного разрешения, исходя из проектной стоимости строительства:

  • не более 10% — на расходы по обеспечению деятельности застройщика (в случае раскрытия застройщиком финансовой отчетности по стандартам МСФО лимит составляет 20%);
  • не более 20% — на предоставление целевых займов застройщиком своим дочерним организациям, также являющимся застройщиками. Ставка по таким кредитам не должна превышать 2% от ключевой ставки ЦБ на дату предоставления;
  • не более 30% — совокупный размер авансовых платежей по работам, связанным с проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, а также подготовкой документации по планировке территории.

По общему правилу застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением. Представляется, что основными критериями сделок (прямо не указанными в законе), которые застройщик вправе совершать, выступают:

  • их соотношение с достижением результата деятельности застройщика в виде строительства многоквартирного дома, объектов инженерной и социальной инфраструктуры, и продажи помещений в таком доме;
  • направленность на обеспечение функционирования самого застройщика как субъекта хозяйственной деятельности и недопустимость возникновения у него обязательств, не связанных с его основной деятельностью и уменьшающих его финансовую обеспеченность.

В то же время законом предусмотрены исключения из общего правила, позволяющие застройщику совершать ряд сделок и осуществлять расходы по ним. К их числу относятся:

1. Получение в уполномоченном банке целевых кредитов, связанных с основной деятельностью застройщика. Такое право предусмотрено в целях обеспечения соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости.

2. Получение целевых займов от основного общества в размере не более 20%.

3. Создание (приобретение долей в уставных капиталах) хозяйственных обществ, также являющихся застройщиками, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом. При этом закон не содержит запрета на сделки по отчуждению долей в уставном капитале дочерних обществ, а также на операции, связанные с участием в их уставном капитале.

4. Размещение временно свободных денежных средств на депозите в уполномоченном банке, в котором открыт специальный расчетный счет застройщика. Таким образом, застройщик может открывать вклады на условиях срочности или до востребования и размещать денежные средства под проценты.

5. Исполнение гарантийных обязательств по введенным в эксплуатацию объектам. Представляется, что речь идет о расходах по заключаемым договорам экспертизы, подряда, поставки в целях устранения недостатков, а также осуществлению гарантийных выплат. Указанные расходы допускается производить со спецсчета.

6. Приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых осуществляется строительство объектов недвижимости. Установлено, что денежные средства с расчетного счета, открытого в рамках разрешения на строительство (нескольких разрешений) в рамках одного участка, могут расходоваться на выкупные или арендные платежи по такому участку, а также на изменение вида разрешенного использования или снятие запретов на строительство и реконструкцию объектов, расположенных на данных участках.

7. Эмиссия акций. Данное исключение позволяет выпускать и совершать сделки с таким видом ценных бумаг, в том числе осуществлять обратный выкуп собственных акций с использованием денежных средств со специального счета.

8. Отчуждение собственного имущества, а также его использование для обеспечения исполнения своих обязательств перед третьими лицами, связанных с Основным видом деятельности.

9. Продажа, аренда и содержание нежилых помещений и машино-мест. Совершение таких сделок возможно с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в котором они расположены.

Необходимо отметить, что указанные ограничения не распространяются на общества, осуществляющие строительство по разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, а также не применяются к застройщикам, использующим эскроу-счета.

Эскроу-счета

Использование расчетов через эскроу-счета пока для всех застройщиков добровольное, а с 1 июля 2019 года станет обязательным для всех застройщиков, которые подали на регистрацию первый ДДУ после этой даты.

Смысл эскроу-счета прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, а застройщик получает сразу не эти деньги, а банковский кредит на строительство. Деньги дольщика лежат в банке до завершения строительства и формально у застройщика нет возможности их растратить — он их получает только после завершения строительства. В свою очередь, так как у банка лежат деньги дольщиков, то он расценивает это как дополнительную гарантию и дополнительный финансовый ресурс, что позволяет ему снизить кредитную ставку для застройщика, то есть сделать кредит более интересным застройщику. К банковскому сопровождению застройщиков и открытию счетов эскроу будет допущено не более 60 банков.

Нормативы финансовой устойчивости

Теперь застройщик должен обеспечить на дату подачи проектной декларации, а также в течение всего периода строительства на основании одного разрешения наличие на специальном счете собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства либо средств целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства. Данное требование применяется с 1 июля 2018 года в отношении застройщиков, получающих разрешение на строительство после указанной даты. Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов.

Органы управления и участники

Конечным выгодоприобретателем от деятельности застройщика (бенефициаром) теперь признается лицо (юридическое или физическое), прямо или косвенно участвующее в капитале застройщика в размере более 5%.

Закон предусматривает для бенефициаров солидарную (равную) с застройщиком ответственность по обязательствам о возмещении убытков при наличии их вины. Это значит, что дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.

Для руководителей, главных бухгалтеров застройщика, а также бенефициаров с трех до пяти лет увеличен период, в течение которого такие лица не могут быть привлечены к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, либо руководить застройщиком, признанным банкротом.

Раскрытие информации

Обязанность застройщика по раскрытию информации путем ведения официального сайта заменена на обязанность по размещению соответствующей информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а состав информации увеличен с восьми до пятнадцати позиций (в том числе, сведения о соблюдении нормативов финансовой устойчивости, о специальном счете и т. д.).

Достройка домов и объектов инфраструктуры

Завершение строительства проблемных объектов (включая объекты инфраструктуры) будет осуществляться Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства за счет взносов Российской Федерации и ее субъектов. При этом Фонд получил право тратить деньги на достройку старых долгостроев, по которым отчислений в фонд никогда не делалось.

Жилищные кооперативы и сертификаты

На рынке остаются только созданные до 1 июля 2018 года ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе будут быть застройщиками и привлекать денежные средства.

Указанные ключевые изменения приняты с целью ужесточения требований к деятельности застройщиков и их ответственности и направлены на повышение защиты прав участников жилищного строительства. Правительство РФ декларирует сохранение уровня цен на новостройки, однако данные гарантии остались за рамками закона.

Какие застройщики работают с эскроу-счетами

01.05.2019 вступает в силу постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480, которым определено, какие застройщики работают с эскроу-счетами, а за кем сохраняется право привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу. Согласно документу застройщик вправе вести расчеты по-другому, если:

  1. Количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
  2. Готовность объекта составляет от 30%.

Меньшая готовность объекта допускается в следующих случаях:

  • Готовность не менее 15%, если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью или когда договором предусмотрена передача в государственную или муниципальную собственность объектов инфраструктуры и снос аварийного жилья.
  • Готовность не менее 6%, если застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.

Важно! Застройщики, не подпадающие под данный документ, обязаны работать по системе расчетов через эскроу-счета после 01.07.2019.

Отличия счета эскроу от аккредитива

Расчеты через эскроу счета при покупке недвижимости имеют много общего с другой схемой расчета — через банковский аккредитив. Однако, есть и различия, обозначу основные:

  1. При использовании аккредитивной схемы расчетов покупатель может закрыть аккредитив даже без уведомления продавца. При использовании счета эскроу закрытие возможно только в случае расторжения ДДУ.
  2. Правила открытия и использования аккредитива более конкретно регламентированы законодательно, тогда как при использовании счетов эскроу остается больше возможностей для варьирования (например, в описании условий, которые необходимо выполнить для перехода средств от депонента к бенефициару).
  3. Средства, зарезервированные на счете эскроу по ДДУ, попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн. рублей, на аккредитивы действие государственных гарантий не распространяется.
  4. Открытие и обслуживание счета эскроу существенно дешевле, чем открытие и обслуживание аккредитива.

В целом, эскроу счета лучше подходят для проведения безопасных расчетов с застройщиками недвижимости при заключении договора доверительного управления по закону 214-ФЗ, чем аккредитивы, но и в них есть свои недостатки.

Счет эскроу для застройщика по закону № 214-ФЗ

Рассмотрим метод эскроу-счетов в разрезе применения закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ). До начала масштабного перехода к проектному финансированию российское законодательство (ст. 12.1 закона № 214-ФЗ) предусматривало несколько способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей перед дольщиком, которые вводились поочередно, то сосуществуя, то заменяя друг друга. Среди них:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  • поручительство банка;
  • страхование гражданской ответственности;
  • залог;
  • взносы застройщика в государственный компенсационный фонд долевого строительства;
  • расчеты через эскроу-счета.

Обратите внимание! С 01.07.2018 застройщик, получивший разрешение на строительство, вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения своей благонадежности из двух: применение расчетов через эскроу-счета или взнос в компенсационный фонд.

30.01.2019 2 114 Время на чтение: 17 мин.

Константин Белый

В предыдущей статье я описал, что такое эскроу счета, объяснил это понятие и принцип их работы: кто не знает — обязательно ознакомьтесь. А сегодня продолжу эту тему и расскажу, как будут использоваться счета эскроу в долевом строительстве, как через них будут происходить расчеты с застройщиками в России, согласно последним изменениям к закону 214-ФЗ.

Итак, 01.07.2018 года в России принят закон 175-ФЗ. Им внесены изменения в известный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым регулируются все взаимоотношения между дольщиками и застройщиками. Фактически, этот закон регламентирует большинство ключевых вопросов, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке.

Законодатели посчитали, что предыдущая версия закона несет в себе слишком много рисков для покупателей (в этом они, собственно, правы), и решили сильнее защитить права дольщиков, с этой целью и были приняты изменения к закону 214-ФЗ.

Основным нововведением, согласно этим изменениям, является следующее: теперь для расчетов между застройщиками и дольщиками при долевом строительстве обязательно должны будут использоваться счета эскроу. Обязательным это станет уже с 1 июля 2019 года, а сейчас действует т.н. «переходный период», в который может применяться как эта схема расчетов, так и взносы застройщика в специальный компенсационный фонд, по усмотрению застройщика.

Комментарий к Статье 18 214-ФЗ

В статье устанавливается ограничение на использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.