Отличие залога от ипотеки

«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня наш эксперт расскажет, чем отличается ипотека от ипотечного кредита.

Недавно стало известно, что Центральный Банк вот уже шестой раз подряд снизил ключевую ставку до 6%, что, конечно же, повлияло на ипотечные и потребительские кредиты.

Уже на этой неделе банки обещали обновить проценты по займам. Ожидается, что вскоре ипотека достигнет своего исторического минимума и уже к концу года среднерыночная ставка по жилищным кредитам составит 8,5%.

Ну а пока ипотечный рынок переживает такие глобальные перемены, мы с экспертами решили разобраться, чем отличается ипотека от ипотечного кредита.

Чем отличается ипотека от ипотечного кредита?

Мнение эксперта

Александра Львова

экономист экономического управления ГУ Банка России по ЦФО

— Ипотека — это передача недвижимого имущества в залог. То есть ипотека обозначает форму залога, в качестве которого выступает приобретаемое вами имущество. А кредит, обеспеченный залогом недвижимости, называют ипотечным кредитом. То есть вы берете у банка деньги в кредит под процент, а гарантией возврата денежных средств становится залог недвижимого имущества заемщика: квартиры, дома или земельного участка.

Многие привыкли считать, что ипотечный кредит предоставляют исключительно под покупку жилья. В этом случае банк дает клиенту деньги на дом или квартиру, которые будут находиться в залоге у кредитной организации, пока заемщик не погасит кредит. При этом квартира сразу же оформляется в собственность, поэтому вы можете жить в ней с первого дня получения займа.

Поскольку стоимость жилья довольно высока, сумма ипотечного кредита может достигать 20 млн рублей, а срок выплаты — до 20-30 лет.

Больше по теме

Однако вы можете предоставить банку в залог и то недвижимое имущество, которым уже владеете — гараж, землю или таунхаус — чтобы получить большую сумму кредита и на более длительный срок (если сравнивать с беззалоговыми предложениями банков). При таких условиях банк, имея в залоге недвижимость, зачастую даже не интересуется у клиента, на что тот потратит деньги.

Конечно, ради поездки на дорогостоящий курорт или покупки нового планшета рисковать своей недвижимостью не стоит. Обычно такой кредит под залог оформляют для серьезных целей. Например, на ремонт или строительство.

Важно знать, что когда заемщик систематически не платит по ипотечному кредиту (больше трех раз в год), банк может обратиться в суд, чтобы получить право продать заложенную квартиру и погасить долг заемщика деньгами от продажи. Сама недвижимость перестает быть собственностью заемщика — ее придется освободить.

Если вырученной от продажи суммы недостаточно, суд вправе обязать заемщика погасить долг за счет другого имущества.

В случае, если долг гораздо меньше стоимости заложенной недвижимости, суд скорее всего обяжет заемщика выплачивать его другими способами, не продавая имущество.

Чем ипотека отличается от потребительского кредита на недвижимость

Для оформления кредита вам понадобится минимум бумаг (паспорт, ИНН, справка о доходах). При получении больших ссуд, может понадобиться наличие поручителя и его документы. Поручителем может быть, по сути, кто угодно. Если не возникнет дополнительных обстоятельств, оформление займа займет у вас 1-2 дня.

Для начала следует понимать, что и ипотека, и жилищный кредит относятся к видам кредитования. А значит, чтоб понять принципы их работы, начать стоит с понимания главных принципов кредитных отношений. Кредит представляет собой форму экономических отношений, которая подразумевает под собой передачу установленных ценностей (чаще всего финансовых или товарных) во временное пользование на определенных условиях.

Есть ли различие между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование»

Не только банковский заем на жилье может обеспечиваться ипотекой, но также и любой потребительский кредит. Разница будет лишь в назначении выданного банком займа. К примеру, его можно взять на строительство дачного дома или на покупку земельного участка. Обеспеченная ссуда вообще может быть оформлена без целевого назначения. Полученные банковские инвестиции можно, в этом случае, направить на оплату дорогостоящей операции либо потратить на заграничную поездку.

Ипотека – это залоговый объект (реже предмет), обеспечивающий кредит . Банки обычно дают согласие на формы залога, представляющие жилую или нежилую недвижимость: квартиру, коттедж, частный загородный дом, таунхаус, дачный участок, земельный участок под строительство, коммерческую недвижимость, гаражный комплекс.

Как выбрать банк для ипотеки

Выбирая кредитора, нужно посмотреть:

  • требования к заемщику;
  • требования к недвижимости;
  • максимальную сумму и размер первого взноса;
  • процентную ставку и условия начисления процентов;
  • возможные скидки и надбавки;
  • правила по страхованию;
  • есть ли возможность получения льгот;
  • условия досрочного погашения.

Каждый банк предоставляет массу вариантов, в рамках которых формирует индивидуальные условия для конкретного заемщика. Далее обзорно рассмотрим программы некоторых российских банков летом 2020 года.

Ипотека в Сбербанке

Сбербанк России предлагает несколько кредитных программ, подходящих под разные условия.

Название программы Сумма Срок до Ставка от
Господдержка 2020 (новостройки, покупка только у юр. лица) До 8 млн руб (Москва, СПб) До 3 млн руб (регионы) 20 лет 6,1%
Покупка строящегося жилья От 300 тыс руб 30 лет 5,9%
Покупка готового жилья (вторичка) От 300 тыс руб 30 лет 7,8%
Господдержка семьям с детьми До 12 млн руб 30 лет 4,7%
Ипотека с материнским капиталом От 300 тыс рублей 30 лет 5,9%
Военная ипотека От 300 тыс рублей 30 лет 9%
Ипотека под реновацию в Москве От 300 тыс рублей 30 лет 8,4%

Первый взнос, процентная ставка

Минимальный размер первого взноса по указанным программам варьируется от 15 до 20% договорной или оценочной стоимости жилья. Для тех, кто не представит подтверждение дохода, взнос может вырасти до 50%.

Процентная ставка определяется индивидуально. Предусмотрены надбавки:

  • при отказе от страхования жизни добавляется 1 п.п.;
  • электронная регистрация через сервис Сбербанка поможет сэкономить 0,3% на ставке (услуга платная).

Требования к заемщику

Как правило, Сбербанк устанавливает стандартные требования:

  • возраст от 21 до 75 лет;
  • стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте и не менее 1 года в целом;
  • российское гражданство.

Аналогичные требования предъявляются к созаемщику. По некоторым ипотечным кредитам необходимо наличие детей (например, по семейной ипотеке с господдержкой).

Как сэкономить на ипотеке

Снизить бремя расходов по ипотеке помогут государственные субсидии:

  • материнский капитал – можно потратить на первоначальный взнос, а гасить за счет него проценты можно, не дожидаясь трехлетия ребенка;
  • 450 тысяч рублей при рождении ребенка выделяются из бюджета единовременно по заявлению заемщика;
  • в регионах могут действовать собственные программы обеспечения доступности жилья, о которых можно узнать в местной администрации (например, в Москве действует Социальная ипотека для учителей, врачей и молодых ученых, по которой заемщик платит только проценты).

Снизить процентную ставку можно, выполнив условия банка. Например, подача заявки онлайн сэкономит до 0,5 п.п., оформление страхования жизни и трудоспособности – до 2 п.п. Льготные ставки банк предлагает и при покупке жилья у партнеров-застройщиков.

Досрочное погашение ипотеки

Погасить ипотеку досрочно можно, если появилась для этого возможность. Порядок такого погашения можно посмотреть в договоре, для каждого банка он свой.

  • По общему правилу, чтобы погасить ипотеку досрочно полностью, нужно подать об этом уведомление за несколько дней, и только потом переводить деньги.
  • Частичное досрочное погашение можно рассматривать как способ экономии – можно снизить ежемесячный платеж или сократить срок ипотеки.

В любом случае для досрочного погашения нужно читать договор, там прописаны условия этой операции. Главное, чтобы это не оказалось дороже погашения по графику.

Оформление

Получение ипотеки начинается с подачи заявки в банк. Лучше сделать это онлайн – быстрее и в некоторых банках за это предоставляется скидка к процентной ставке. К заявке нужно приложить сканы документов:

  • паспорт (1 страницу и прописку);
  • СНИЛС;
  • трудовая книжка;
  • справка 2-НДФЛ (для наемных сотрудников) или декларацию (для ИП);
  • свидетельство о заключении брака (если есть);
  • свидетельства о рождении детей (для семейной ипотеки);
  • сертификат на маткапитал (если требуется по программе) + справка из ПФР об остатке средств.

Дополнительно предоставляется заявление-анкета на выдачу кредита, если документы подаются лично в офис банка. Посмотреть образец заявления (Сбербанк).

После получения заявки менеджер свяжется с заемщиком и сообщит об одобрении или отказе.

После получения одобрения

Как правило, банк предоставляет от 2 до 6 месяцев на поиск подходящего объекта недвижимости. Чтобы ускорить процесс, можно выбрать квартиру в новостройках от партнеров банка.

Документы на выбранный объект передаются в банк для анализа. Сотрудники рассмотрят недвижимость и выдадут окончательное одобрение или отказ в кредитовании. Н этом этапе нужно дополнительно заказать оценку стоимости квартиры, от которой будет рассчитываться итоговая стоимость кредита.

Оформление купли-продажи

Заключением договора купли-продажи заемщик занимается самостоятельно, а банк лишь контролирует составленные документы. Покупатель и продавец договариваются об условиях оплаты жилья. Если это первичный рынок, банк покупателя переведет необходимую сумму на расчетный счет застройщика. На вторичном рынке можно использовать наличную оплату – как правило, через ячейку (за дополнительную плату).

Параллельно с куплей-продажей оформляется ипотечный договор и закладная. Составлением документов занимается менеджер банка.

Регистрация сделок

После подписания всех документов ипотечную сделку нужно передать в Росреестр, где зарегистрируют:

  • покупателя как нового владельца купленного жилья;
  • обременение на квартире в пользу банка на срок до погашения кредита.

Набирает популярность электронная регистрация таких сделок. Бумажные документы можно подать через МФЦ.

После регистрации и выдачи сторонам ДКП выписок из ЕГРН сделка считается завершенной. Остается самое длительное – погасить ипотечный кредит и затем снять обременение с жилья.

Подлежит ли государственной регистрации?

Как уже было сказано выше, договор ипотеки подлежит обязательной регистрации. Чтобы зарегистрировать его в государственном органе, следует предоставить пакет документов:

  • Заявление. Составляется в письменном виде;
  • Соглашение о получении ипотеки. Его копия;
  • Контракт, на основании которого предоставляется кредит;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Процедура регистрации осуществляется в течение 15 дней после передачи документов в государственный орган.

Если нет денег на погашение долга

Ситуации бывают разные, и чтобы не лишиться квартиры, если нет денег на оплату ипотеки, заемщику нужно воспользоваться доступными механизмами:

  • кредитные каникулы по коронавирусу;
  • ипотечные каникулы по ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (работает в любое время);
  • реструктуризация кредита в том же банке;
  • рефинансирование кредита в другом банке по более выгодной ставке.

Если просто игнорировать требования банка об оплате, можно дождаться досрочного расторжения договора и требования погасить долг полностью или вообще лишиться приобретенного жилья.

© Редактор Реновар.ру: Ксения Пальцева

Субъект

Осуществлять ипотечное кредитование согласно ФЗ могут исключительно банки, зарегистрированные и получившую лицензию на право занятия банковской деятельностью в установленном законе порядке.

График ипотеки всегда должен храниться в надежном месте. Его можно отменить только путем длительной и дорогостоящей судебной процедуры, начатой ​​перед президентом гражданского суда в том месте, где находится обремененная недвижимая собственность. Следует отметить, что график не должен быть проколот для целей классификации. сделает его устаревшим, и дубликат придется переделать, что повлечет за собой новые расходы.

Для получения информации, чтобы избежать разницы в ценах между нотариусами, был создан кантональный тариф. Таким образом, земельный реестр входит в эпоху вычислений. Это означает дематериализацию имущественного залога с преимуществами, которые можно себе представить: больше сборов за передачу документов между Земельным регистром, нотариусами, банкирами и частными лицами. Если их клиенты принимают график реестра, банкам больше не нужно физически хранить ценные бумаги в хранилищах. Другим преимуществом является большая потеря.

Залогодержателем по договору залога может быть и юридическое, и физическое лицо. Например, ломбарды осуществляют выдачу ссуд под заложение различного ценного имущества.

Ипотечное кредитование осуществляют, как правило, только банки.

Ипотечное кредитование

2). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, то арендатор земельного участка имеет право отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, но только с согласия собственника земельного участка (пункт 1.1. статьи 62 Закона №102-ФЗ).

С 1 января 2005 года в залог можно передать и недостроенный объект, при этом объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (статья 76 Закона №102-ФЗ, статья 130 ГК РФ).

Условия ипотеки в других банках

Для полноты картины нужно сравнить условия в ТОП других банков, основные мы собрали в таблице ниже.

Разница между договором залога и ипотекой

Как разновидность залога, ипотека является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер ипотеки проявляется в том, что залогом может быть только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, купли-продажи, кредитного договора и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться.

Об ипотеке — залоге недвижимости

Договорная ипотека — сделка с более гибкими условиями, кредитор и заемщик могут отойти от рамок закона и составить индивидуальные условия сотрудничества. Но применяется такой вид кредитования редко, так как он несет риски для самого кредитора.

В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.

Перед тем, как взять ипотеку, оцените свои силы

Перед тем, как брать ипотечный кредит, взвесьте свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе:

  • Убедитесь, что не будете тратить на погашение ипотечного кредита более 30% ежемесячного дохода;
  • Сформируйте подушку безопасности в размере от трех до шести месячных зарплат: это позволит пережить сложные времена, например, потерю работы или возникновение непредвиденных трат;
  • Один раз за все время действия ипотечного договора вы можете оформить ипотечные каникулы и взять полугодовую паузу в обслуживании кредита. Это законное право заемщика, попавшего в трудное положение;
  • Для получения каникул нужно выполнить ряд условий: в ипотеке находится единственное жилье, размер кредита не более 15 млн рублей, условия договора ранее не изменялись, а сложная финансовая ситуация подтверждена документально.