Наиболее эффективное использование объекта оценки

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основой определения стоимости. В том случае, если улучшения, находящиеся на земельном участке, имеют высокую степень физического, функционального и внешнего износа либо подлежат ликвидации наилучшее и наиболее эффективное использование рассматривается только для земельного участка как не застроенного. Если улучшения находятся в хорошем состоянии, то ННЭИ рассматривается для улучшения (объекта недвижимости), так как здание находится в хорошем состоянии, и его не предполагается сносить.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика по этому вопросу, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость оцениваемого объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1) законодательно разрешенное использование – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект;

2) физически возможные варианты использования – рассматриваются физически реальные на данной площади способы использования. Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений;

3) финансово осуществимые варианты использования – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу;

4) вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Определение стоимости объекта оценки

6.1. Определение стоимости земли

Включение данного раздела в настоящее учебное пособие предопределено логикой и последовательностью составления отчета об оценке объекта недвижимости. Однако детальное рассмотрение подходов и методов оценки земли неоправданно увеличило бы объем настоящей работы и не позволило бы автору сконцентрироваться на вопросах, в большей степени касающихся оценки улучшений объектов недвижимости – зданий. Ввиду этого, при рассмотрении вопросов определения стоимости земли, авторы отсылают читателя к другим источникам, достаточно подробно освещающим вышеназванные вопросы .

6.2. Определение стоимости улучшений

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Основу затратного подхода составляет определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости. Существует несколько основных методов определения восстановительной стоимости, метод сравнительной единицы, метод разбиения по компонентам и метод количественного обоснования.

Метод количественного обоснования является самым трудоемким, поскольку предполагает составление сметной документации на возведение объекта недвижимости, как если бы он строился заново.

Метод разбиения по компонентам менее сложен и основан на том, что строительство объекта недвижимости можно условно разбить на определенные этапы (земляные работы, фундаменты, стены и т.д.), а затем, применяя укрупненные показатели сметной стоимости строительства и удельные веса каждого компонента в стоимости объекта недвижимости, определить его восстановительную стоимость.

В настоящем пособии будет рассмотрено определение восстановительной стоимости объекта недвижимости на основе метода сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Первым этапом определения восстановительной стоимости является выбор единицы сравнения. Ею, как правило, выступает квадратный метр общей площади здания или кубический метр строительного объема здания.

В сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости за единицу сравнения принят один кубический метр строительного объема здания . В этой связи часто возникает необходимость перевода единиц сравнения из кубических метров в квадратные, поскольку при оценке стоимости недвижимости в основном оперируют последними. Для перехода от кубических метров к квадратным достаточно перемножить стоимостные показатели первых на коэффициент перевода:

, (4)

где K – коэффициент перевода;

V – строительный объем здания;

S – общая (полезная) площадь здания.

Следует отметить, что в некоторой технической документации данный коэффициент бывает рассчитанным, что упрощает задачу оценщика.

После выбора единицы сравнения следует определить характеристики типичного оцениваемому объекту здания. Очень часто возникает заблуждение, что на первом этапе процесса оценки определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта. Это не так. Исходя из определения восстановительной стоимости как затрат в текущих ценах на воспроизводство здания, являющегося точной копией оцениваемого объекта, т.е. возведенного с применением тех же технологий, конструктивно-планировочных решений, материалов, качества рабочей силы и т.п., необходимо определить восстановительную стоимость аналогичного типичного объекта, а затем произвести корректировку полученной величины с учетом особенностей оцениваемого объекта.

В сборниках УПВС даны подробные технические характеристики большинства типичных объектов. Рассмотрим следующий пример. Двухкомнатная квартира в пятиэтажном крупнопанельном доме с техническим подпольем, общей площадью 48 кв. м, высотой потолка 2,7 м, имеет все благоустройства, предусмотренные описанием аналога (Сб. 28 УПВС, табл. 49) (см. Приложение 4).

В сборнике 28 УПВС рассмотрены характеристики типичного пятиэтажного крупнопанельного здания. Группа капитальности определяется исходя из характеристик основных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий). Для жилых зданий принимается, как правило, капитальность первой и второй групп (см. табл. 2) со сроком эксплуатации 150 и 120 лет соответственно.

Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов по уровню сметной стоимости для II климатического района.

Территориальный пояс определяется согласно Приложению 2 Общей части сборников УПВС «Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов». Например, Волгоградская область – 2 территориальный пояс, II климатический район.

Для определения восстановительной стоимости по I, III, IV климатическим районам следует пользоваться поправочными коэффициентами, приведенными в технических частях соответствующих отделов Сборника УПВС.

На следующем этапе работы с таблицей УПВС необходимо определить строительный объем здания для определения его стоимостных характеристик. При определении строительного объема здания необходимо руководствоваться следующим:

1. Площадь здания определяется путем умножения его длины на ширину; длина и ширина здания принимаются по внешнему очертанию стен на уровне выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки.

В тех случаях, когда здание в плане представляет сложную геометрическую фигуру, последнюю при измерении надлежит разбить на простые геометрические фигуры (прямоугольники, треугольники и т.д.), а площадь здания определять как сумму площадей этих фигур.

2. Объем здания с чердачным перекрытием определяется произведением его площади на высоту здания, причем высоту здания следует считать от уровня чистых полов первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

3. Объем здания без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину здания. Площадь вертикального поперечного сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания – путем замера расстояния между наружными поверхностями торцовых стен на уровне первого этажа выше цоколя.

4. Объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.

5. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки обмеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются.

6. Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или конструктивному решению, например, здание цеха, в котором имеются одноэтажная часть с железобетонным каркасом и бытовые помещения с кирпичными стенами и т.д.

В случае раздельного исчисления объема здания стена, разграничивающая части здания, относится к той части, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены.

Определение восстановительной стоимости пристроенного здания, которое не имеет четвертой стены в месте примыкания к основному зданию, производится следующим образом: пристройка, имеющая одинаковое с основным зданием хозяйственное назначение, принадлежащая одной организации и не отличающаяся от него по конструктивной характеристике, переоценивается вместе с основным зданием как единый инвентарный объект. При этом отсутствие у пристройки четвертой стены в месте примыкания к основному зданию во внимание не принимается. Если же пристройка имеет другое хозяйственное назначение и отличается от основной части здания по конструктивной характеристике или принадлежит другой организации, она переоценивается отдельно. В этом случае при отсутствии у пристроенного здания четвертой стены в месте примыкания к другому зданию восстановительная стоимость такой пристройки уменьшается. Определение восстановительной стоимости пристройки производится по следующей формуле:

ВП = ВУ ОП (1 – УСФ × lСТ / ПСТ), (5)

где ВП – восстановительная стоимость пристроенного здания;

ВУ – восстановительная стоимость единицы измерения (1 куб. м) данного типа здания (пристройки);

ОП – объем пристройки;

УСФ – удельный вес стен и фундамента, приведенный в соответствующем сборнике (для пристройки);

lСТ – длина стены (участка стены) основного здания, к которому примыкает пристройка;

ПСТ – полный периметр стен пристройки (включая стену основного здания).

В тех случаях, когда надворные постройки, ограждения и другие объекты числятся в бухгалтерском учете как один инвентарный объект с основным зданием, восстановительная стоимость здания определяется раздельно по основному зданию и по надворным постройкам и сооружениям. Восстановительная стоимость надворных построек определяется путем умножения стоимости 1 куб. м (1 кв. м, 1 пог. м и т.д.), взятой по соответствующему типу постройки, ограждения и так далее по сборнику, на объем (площадь или протяженность) каждой надворной постройки, ограждения и т. д. Рассчитанная таким образом восстановительная стоимость надворных построек, ограждений и т.д. прибавляется к восстановительной стоимости основного здания.

7. В общий объем здания должны также включаться:

объем эркеров, тамбуров, закрытых веранд, ниш, лоджий и других частей зданий, увеличивающих их полезный объем;

объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши;

объем мансард, светелок и мезонинов, определяемый умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.

8. При определении строительного объема жилых и общественных зданий технические этажи (котельные, мастерские и др.) должны включаться в объем зданий.

9. В объем зданий не включаются: объем портиков, крылец, открытых балконов, проездов, чердаков, используемых для технических целей.

10. Этажность здания определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия возвышается над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на 2 м. Если отдельные части здания имеют разное количество наземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.

Цокольным этажом считается этаж, пол которого заглублен не более чем на половину расстояния от пола до потолка.

Подвальным этажом считается этаж, пол которого заглублен более чем на половину этой высоты.

Мезонином называется надстройка, которая по площади менее площади нижележащего этажа и имеет с ним внутреннее сообщение.

Мансардой и светелкой называются жилые помещения, которые устроены в габаритах чердачного пространства и находятся под общей крышей здания.

При определении объемов зданий полученные данные следует округлять до целого кубического метра. Например, объем здания составляет 9564 куб. м, следовательно, стоимость одного кубического метра объема здания для Волгоградской области составит 26,7 руб. в ценах 1969 г. (колонка б, строка 2 табл. 49 прил. 4).

Далее необходимо определить все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием по техническим частям к сборнику УПВС в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент. Все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента.

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания получается путем умножения его цены на общий повышающий коэффициент.

По техническим частям к сборнику УПВС и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице определяются также все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания.

Фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной с учетом повышающего коэффициента, на общий понижающий коэффициент.1

Поскольку сборники УПВС содержат информацию в ценах 1969 г., для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произвести индексацию по следующей формуле:

, (6)

где ВСтек – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах;

ВС69 – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС;

K69-84 – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.;

K84-91 – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.;

K91-N – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.

Значения коэффициента перевода цен K91-N публикуются периодически раз в квартал в «Строительной газете» и других специализированных изданиях. Данные коэффициенты различны для разных регионов Российской Федерации. Например, на II квартал 2010 г. значение этого коэффициента для Волгоградской области составляло 68,15 .

Значения коэффициентов K69-84 и K84-91 определены постановлениями Госстроя СССР . Например, для Волгоградской области по городскому жилищному крупнопанельному строительству они составляют:

K69-84 = 1,20 × 1,03 = 1,236 (1,2 – коэффициент для РСФСР;

1,03 – коэффициент для Волгоградской области).

K84-91 = 1,59 × 1,06 = 1,6854 (1,59 – коэффициент для РСФСР;

1,06 – коэффициент для Волгоградской области).

Таким образом, для нашего примера стоимость воспроизводства 1 куб. м строительного объема типичного здания в ценах II квартала 2010 г. составит:

ВС2007 = 27,6 × 1,236 × 1,6854 × 68,15 = 3918,29 рублей.

Внесение корректировок с учетом отличия оцениваемого объекта от типичного, прибыли застройщика и НДС

Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:

, (7)

где ВСтек. скор. – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах с учетом корректировок;

ВСтек – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах 1969 г. без учета корректировок;

KН – коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

KПЗ – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

KНДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Расчет поправочного коэффициента KН учитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам, как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет целесообразно вести в табличном виде (табл. 9).

Таблица 9

Партей Надежда Станиславовна, оценщик ООО «ГЛАВЭКСПЕРТОЦЕНКА»
(часть многопрофильного холдинга «Объединенная Консалтинговая Группа»),
член Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ».

Оценка рыночной стоимости недвижимости строится на предположении о наиболее эффективном ее использовании. Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ) относится, в первую очередь, к земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства (ОКС).

НЭИ представляет такой вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, финансово обоснован и имеет наибольшую стоимость среди всех рассмотренных вариантов использования оцениваемой земли.

Оценщик недвижимости при анализе вариантов НЭИ должен рассмотреть две ситуации:

  1. участок рассматривается как незастроенный (условно свободный от ОКС);
  2. участок рассматривается как застроенный (с существующими ОКС).

При определении стоимости свободного или условно свободного участка оценщик должен рассмотреть любые юридически возможные и физически осуществимые варианты застройки участка новыми объектами. Финансовая обоснованность рассматриваемых вариантов рассчитывается с применением методов затратного и доходного подходов.

Затратный подход в этой ситуации включает методы определения полных затрат на строительство новых ОКС. Для этого, как правило, используются различные сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) в базовых ценах 1969, 1984, 2000 и других годов. Переход к текущим ценам на дату оценки осуществляется применением соответствующих индексов. В рамках доходного подхода используется метод дисконтирования денежных потоков в прогнозные периоды создания и эксплуатации новых ОКС. При этом превышение доходов (от сдачи площадей ОКС в аренду) над строительными затратами свидетельствует о финансовой обеспеченности (продуктивности) рассматриваемого варианта застройки свободной земли и относится на стоимость земельного участка. В противном случае вариант отбрасывается.

Среди финансово обоснованных вариантов выбирается вариант с максимальной стоимостью земельного участка, соответствующий НЭИ свободной (условно свободной) земли. Если он отличается от фактического использования земельного участка, это означает наличие функционального устаревания у оцениваемого объекта недвижимости.

При определении стоимости участка как застроенного оценщик должен рассмотреть любые юридически возможные и физически осуществимые варианты использования существующих на участке ОКС: продолжение их текущего использования, либо ремонт или реконструкция, либо снос их и последующее строительство новых ОКС. Финансовая обоснованность рассматриваемых вариантов рассчитывается также с применением методов затратного и доходного подходов.

Затратный подход в этом случае включает методы определения полных затрат на ремонт или реконструкцию существующих ОКС, либо их снос и строительство новых ОКС. При этом также используются различные сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) в базовых ценах. В рамках доходного подхода может использоваться метод прямой капитализации доходов (если фактическое использование ОКС соответствует их НЭИ), а также метод дисконтирования денежных потоков в прогнозные периоды реконструкции и эксплуатации ОКС. При этом превышение доходов (от сдачи площадей ОКС в аренду) над строительными затратами свидетельствует о финансовой обеспеченности (продуктивности) рассматриваемого варианта использования имеющихся ОКС и относится на их стоимость. В противном случае вариант отбрасывается.

Среди финансово обоснованных вариантов выбирается вариант с максимальной стоимостью ОКС. Он соответствует наиболее эффективному использованию ОКС и, соответственно, наиболее эффективному использованию застроенной земли. Если он отличается от фактического использования ОКС, это означает наличие у ОКС функционального устаревания.

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости (участка с ОКС) определяется суммированием стоимости условно свободного участка при его НЭИ и стоимости ОКС при наиболее эффективном использовании.

Понятие НЭИ недвижимости тесно связано с понятием устаревания объектов капитального строительства. С течением времени объекты не только изнашиваются физически, но и устаревают – функционально и экономически.

Функциональное устаревание определяется внутренними эксплуатационными свойствами объекта (размеры, благоустройства, надежность, эффективность застройки и т.п.).

Экономическое устаревание отражает влияние на объект факторов внешней среды (местоположение и окружение, сервитуты, рыночная ситуация, качество участка и др.).

Устаревание объектов снижает их привлекательность на рынке и, соответственно, рыночную стоимость недвижимости и арендные ставки, то есть ставит под вопрос возможность дальнейшего эффективного использования объектов.

Учет функционального устаревания в затратном подходе позволяет определить необходимые капитальные затраты на доведение объекта недвижимости до состояния НЭИ. Тем самым расчет функционального устаревания является связующим звеном между анализом НЭИ и оценочными подходами.

Более подробно с вопросами практического применения анализа НЭИ можно ознакомиться в работе , где приведены многочисленные примеры расчета функционального устаревания различных объектов недвижимости.

В связи с утверждением Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» следует также обратить внимание на следующие его положения, касающиеся анализа наиболее эффективного использования:

  1. Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов, методов оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п.15 ).
  2. Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта (п.17 ).
  3. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п.20 ).
  4. Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (п.21 ).

Литература

1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.