Модернизация здания

Редко хозяйственная деятельность организации стоит на месте. Объекты учета не остаются полностью неизменными, за исключением товаров, которые в большинстве случаев перепродаются в том же виде. Основные средства тоже меняются: перестраиваются и ремонтируются здания, обновляются компьютеры, совершенствуется оборудование.

Существует несколько видов преобразований ОС, в частности:

  • Различные виды ремонта.
  • Дооборудование (достройка).
  • Реконструкция.
  • Модернизация.

Мы рассмотрим в статье два вида, которые часто вызывают путаницу: модернизацию и реконструкцию. Российское законодательство традиционно не содержит единых и конкретных понятий. В разных документах даются отличающиеся определения. Для целей налогового учета используются те, что даны в статье 257 НК. Для БУ можно пользоваться данными ПБУ 6/01 и Методическими указаниями (ссылки в тесте статьи).

Работы, изменяющие технологическое и служебное назначение ОС, приводящие к появлению новых качеств объекта, относятся к модернизации.

Реконструкция – это изменение, переустройство имеющихся объектов, связанное с усовершенствованием производства, повышением его показателей, оно производится на основе проекта, составленного в целях роста мощностей, улучшения качества выпускаемой продукции и т.д.

На самом деле на практике трудно различить эти два вида изменений и простой ремонт. Часто организации выгоднее принять расходы в качестве текущих (т.е. ремонта), поэтому важно, как составлена документация и что именно в ней указано. Например, вид работ можно определить даже по смете, в которой расценки указываются по специальным сборникам. Ключевыми являются проектная и техническая документация, инструкции к оборудованию и т. д. Самый точный – это проект, который укажет конкретный тип работ. И все равно с точки зрения учета границы остаются зыбкими.

Чтобы было проще понять – при модернизации происходит изменение объекта в качественном смысле, его характеристики улучшаются и совершенствуются. К примеру, установка нового жесткого диска в системный блок, принадлежащий бухгалтеру, вместо старого – ремонт. Если устанавливается дополнительный жесткий диск (значительно наращивается память) или более мощная видеокарта, чтобы сделать возможным на компьютере работу в специальной графической программе, то происходит модернизация ПК.

Кстати! Модернизация является разновидностью реконструкции. Для точного определения вида работ рекомендуется использовать – Положение МДС 13-14.2000, строительные нормативы ВСН №58-88 (Р),Письмо Минфина СССР №80 от 29.05.84, определения, данные в пп. 14 – 14.3 статьи 1 Градостроительного кодекса и иные аналогичные документы.

Реконструкцию легче объяснить на примере здания. Принято считать, что она затрагивает несущие конструкции. Допустим, есть склад, который вы решили переделать под офисы. Проводите в него полностью коммуникации — водопровод, канализацию, наращиваете электрическую сеть, прокладываете вентиляцию, меняете кровлю, ставите лестницы и, возможно, даже монтируете новое перекрытие внутри и возводите дополнительный этаж для административных кабинетов, значит, выполняете реконструкцию. Если просто привести в порядок пол, обшить стены ГКЛ, поклеить обои, поставить электрические конверторы, то получится ремонт. Потому что, несмотря на изменение предназначения помещения, не произошло его капитального перестроения.

Ремонт, реконструкция и модернизация ОС

В процессе эксплуатации организациям приходится нести затраты на обеспечение функционирования основных средств. Способы отражения этих затрат в учете зависят от их сути, поэтому важно дать определения таким понятиям, как модернизация, реконструкция и ремонт:

  • Согласно п. 2 ст. 257 НК РФ к модернизации относятся работы, в результате которых происходит изменение технологического или служебного назначения основного средства, а также увеличивается его мощность, работоспособность или появляются новые качества.
  • Реконструкция — это переустройство ОС, которое улучшает результаты его работы, позволяет увеличить разнообразие производимой продукции, повысить ее качество или количество. Также в НК РФ используется понятие «техническое перевооружение», которое связано с использованием последних технологий и автоматизацией производства.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Эти два понятия объединяет то, что в результате основное средство приобретает улучшенные показатели или новые функции.

  • При ремонте технико-экономические показатели не улучшаются, а остаются прежними. Суть его сводится к устранению возникших неисправностей или замене изношенных деталей.

Эксперты КонсультантПлюс разъяснили, чем капитальный ремонт отличается от реконструкции и модернизации. Если у вас есть доступ к К+, переходите к Типовой ситуации. Если доступа нет, получите пробный доступ к системе бесплатно.

См. также «Цех превращается в склад и офис — это ремонт или реконструкция?».

Согласно п. 14 положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, и п. 2 ст. 257 НК РФ затраты на модернизацию, реконструкцию, техническое перевооружение и прочие изменения подобного рода (далее будем использовать для их обозначения слово «модернизация») увеличивают первоначальную стоимость основных средств.

В отличие от расходов на модернизацию расходы на ремонт основных средств на стоимость имущества не влияют и в налоговом учете относятся к прочим расходам (п. 1 ст. 260 НК РФ). В бухгалтерском учете затраты на ремонт входят в состав расходов по содержанию того подразделения, в котором основное средство эксплуатируется.

Понятие реконструкции (модернизации) основных средств

Что такое реконструкция или модернизация основных средств? Эти процессы связаны, прежде всего, с улучшением имеющихся свойств объекта, например, замена частей, деталей объекта современными, более мощными (крепкими). В результате проведения модернизации улучшается состояние основного средства, его содержание и использование становится экономически более выгодным, для оборудования это может быть повышения производительности, для сооружений – улучшение планировки. Кроме того, в результате проведения реконструкции объект может приобретать новые свойства или иное назначение.

В результате модернизации или реконструкции происходит изменение стоимости, как правило, первоначальная стоимость основного средства, по которой он был учтен в бухгалтерии, увеличивается.

Помимо этого после проведенной модернизации может быть увеличен срок полезного использования.

Порой, сложно определить, к чему следует отнести произведенные работы: к ремонту или к реконструкции. Тут надо, в первую очередь, ориентироваться на главный признак: произошло ли изменение технико-экономических показателей объекта.

Примеры:

Пример первый, в офисе поменяли деревянные окна на пластиковые. К чему отнести эти работы? Технико-экономические показатели от произведенной замены не улучшились, офис продолжает выполнять все те же функции. Данные работы следует отнести к обычному ремонту.

Пример второй, к офису было достроена еще одна комната, в которой разместились дополнительные сотрудники. В результате чего производительность труда увеличилось, экономические показатели организации выросли. Конечно, произведенные изменения следует отнести к реконструкции.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Документальное оформление модернизации ОС

Какие документы должны быть оформлены при проведении модернизации или реконструкции основных средств:

  • приказ руководителя;
  • сметная документация;
  • договор с подрядчиком;
  • накладная на внутреннее перемещение объекта, можно воспользоваться формой ОС-2 или акт приема-передачи ОС-1;
  • акт о приеме-сдаче форма ОС-3;
  • инвентарная карточка форма ОС-6.

Прежде всего, руководитель должен издать приказ, утверждающий дату начала работ, сроки их проведения, ответственных лиц, а также необходимо указать причины проведения работ.

Назначается комиссия, которая проводит осмотр объекта, на основании которого составляется сметно-техническая документация.

Если работы проводятся с привлечением сторонних организаций, то необходим договор на проведение работ.

Передача объекта на модернизацию, реконструкцию должна быть также документально оформлена. Если работы выполняются своими силами процесс можно осуществить с помощью имеющейся унифицированной формы ОС-2 «Накладная на внутреннее перемещение объектов основных средств». Если же объект передается другой организации, то передачу ОС необходимо оформить с помощью акта приема-передачи ОС-1.

После того, как все работы закончены, объект принимается к учету на основании акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов форма ОС-3.

Последним шагом будет внесение необходимых изменений в инвентарную карточку ОС-6.

Кроме вышеперечисленных документов, для подтверждения произведенных расходов на проведение строительно-монтажных работ подрядчиком необходимо наличие формы КС-2 «Акт выполненных работ» и КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ», а также всех платежных документов.

Бухгалтерские проводки

Как уже выше было сказано, все расходы, связанные с проведением реконструкции (модернизации), увеличивают стоимость объекта. Так как первоначальная стоимость объекта изменится, то нужно будет пересчитать и ежемесячные амортизационные отчисления в соответствии с новой стоимостью объекта.

Все расходы первоначально собираются по дебету счета 08. Если реконструкция проводится с использованием сторонних сил, то выполняется проводка Д08 К60, если же своими силами, то могут быть выполнены проводки: Д08 К10 (70, 69, 23). Тип проводки зависит от того, какие силы были задействованы в работах.

Накопленные на 08 счете затраты увеличивают стоимость основного средств на 01 счете, при этом в бухгалтерском учете отражается проводка Д01 К08.

Для удобства проводки по учету затрат на модернизацию, реконструкции сведены в таблицу ниже.

Проводки:

Видео: учет модернизации в 1С

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:

Бухгалтерский учет

Чаще всего решение о реконструкции и модернизации принимается на основании экспертных оценок (инженеров, проектировщиков, строителей, наладчиков и т.п. специалистов), актов соответствующей комиссии. Она может создаваться самим предприятием или приходит извне – в качестве проверяющих, например, головной организации или представителей надзорного органа.

В бухгалтерском учете при реконструкции ОС затраты на нее собираются на счете 08 на отдельном субсчете, в программах может быть предусмотрен готовый субсчет или придется его установить (обозначим его номером 9 для удобства). Проводки будут выглядеть следующим образом – Дебет везде 08.9, по кредиту:

  • 10 – переданы материалы со склада, потребуется оформить требования-накладные и акты на списание.
  • 70, 69 – заработная плата и взносы с нее рабочих, выполняющих реконструкцию (при хозрасчете), подтверждающие документы – табели, наряды на работу, расчетные ведомости, бухгалтерские справки.
  • 23 – затраты вспомогательного производства (транспортный цех, изготовление запасных частей и механизмов), внутренняя документация – наряды, требования, накладные на отпуск материалов на сторону.
  • 25 – общепроизводственные расходы (охрана, заработная плата бригадира рабочих, если они заняты на разных работах и т.п.).
  • 26 – управленческие (зарплата руководителя, главного инженера, проектировщика).
  • 60, 76 – оплата услуг и работ сторонних рабочих и организаций (подрядчиков по договорам ГПХ, экспертов, консультантов, юристов, других специалистов, перевозчиков) ­– договоры, акты, ТТН, накладные. Сумма НДС не включается в затраты.
  • 66, 67 – проценты по кредиту, полученному для проведения реконструкции, учитываются до момента окончания производимых работ и введения реконструированного здания или другого объекта в эксплуатацию или с момента начала фактической эксплуатации ОС.

После того как все затраты сгруппированы на счете 08 и ОС готово к дальнейшему использованию, можно применить два варианта учета произведенных изменений:

  1. Учитываем затраты обособленно (фактически как самостоятельный объект) на счете 01. Такая возможность предусмотрена пунктом 42 раздела 3 Методических рекомендаций №91н.
  2. Включаем расходы в стоимость ОС, увеличивая установленную при покупке или создании первоначальную стоимость (тот же пункт 42 и пункт 27 раздела 4 ПБУ 6/01).

Способ необходимо прописать во внутренних локальных актах (в первую очередь учетной политике). Он определяется в зависимости от влияния на изменение показателей, изначально принятых за норму при создании (покупке) – мощность, класс, СПИ и т.д.

Расчет новой нормы амортизации

Начисление амортизации происходит практически непрерывно, за исключением некоторых случаев:

  • ОС законсервированы на срок более 3 месяцев. Это может произойти в том числе по причине реконструкции. Например, при масштабной перестройке производственного здания, чтобы не мешать работам, или из соображений правил безопасности деятельность части производства или отдельного цеха приостанавливается. Не используется оборудование, простаивает транспорт и т.д. Руководство издает приказ о направлении ОС на консервацию с указанием обоснования и планируемого срока.
  • ОС проходят реконструкцию (модернизацию) более 12 месяцев. При этом если объект продолжает эксплуатироваться, то начисления не прекращаются. Пример: конвейер в цеху проходит модернизацию, при этом процесс производства не приостанавливается, линия работает.

Для целей бухгалтерского учета минимальная первоначальная стоимость ОС – 40 000 рублей. В обычных условиях она остается одинаковой все время использования, но после проведенных кардинальных изменений ее необходимо откорректировать, точнее, пересмотреть для правильного отражения амортизации.

Для расчета новой нормы амортизации после реконструкции (модернизации) нужно заново рассчитать стоимость ОС. Для этого пользуемся формулой: НС = ОС + М (Р), где ОС – остаточная стоимость (на последнюю дату до завершения работ), а М (Р) – произведенные затраты. Разумно брать за отсчет первое число месяца, следующего за окончанием работ.

Затем рассчитываем месячную норму амортизации (МНА): МНА = НС/СПИ. Причем берется новый срок эксплуатации с учетом уже прошедшего периода.

Пример №1: Станок стоимостью 360000 рублей, его изначальный СПИ равен 36 месяцам (3 года). Амортизационные отчисления – 10000 в месяц. Он используется год, после чего решено провести модернизацию на 100000 рублей, она продолжается 1 месяц, в результате срок службы увеличивается в общем с 3 до 5 лет. Рассчитаем новую норму: 360000 – 10000*13 = 230000 — остаточная стоимость на момент изменений. 230000 + 100000 = 330000 — новая стоимость ОС. СПИ с момента модернизации – 47 месяцев (изначальный 36 месяцев минус 13 месяцев использования плюс 24 «добавленных»). 330000/47= 7021,28.

Этот вариант относится к линейному методу учета амортизации. Как правило, он используется чаще всего (п. 60 Методических указаний №91н).

Особенности налогового учета амортизации

Отличия в налогообложении касаются разных систем – УСН, ОСНО. Для упрощенной системы действует особый порядок списания расходов (тоже по-своему упрощенный), согласно п. 3 и п. 4 статьи 346.16 НК РФ. Рассмотрим правила учета амортизации в НУ для общей системы (частично они применяются и для УСН):

  • При обычном расчете амортизации. 100% / СПИ (в месяцах) = коэффициент, на который умножается первоначальная стоимость (ПС).
  • Второй вариант используется при расчете новой нормы после реконструкции. 100% / новый СПИ = новый коэффициент, на который умножается обновленная первоначальная стоимость ОС.

Пример №2: Возьмем данные примера №1, но теперь рассчитаем норму амортизации для целей НУ:

  • 360000 + 100000 = 400000 новая ПС.
  • 100% / 60 = 1,67%.
  • 400000 * 1,67% = 6680.

Для сравнения: первоначальная норма амортизация для налогового учета составляла:

  • 100% / 36 = 2,78%.
  • 360000 * 2,78% = 10008.

Если СПИ увеличился, то нужно проследить, чтобы он не был больше, чем предельное значение в той амортизационной группе, к которой относится объект основных средств (п. 1 статьи 258 НК РФ).

Обратите внимание! С 1 января 2020 года действуют поправки, внесенные осенью 2019 года в Налоговый кодекс. При расконсервации ОС амортизация продолжает начисляться в том же порядке, что и до, но СПИ не продлевается на количество месяцев консервации, как было ранее. Таким образом, для целей НУ часть стоимости учитываться не будет.

Нормативная база и локальные акты

Некоторые документы, необходимые для проведения работ, я уже упомянула выше. В масштабах организации необходимо также разработать и утвердить учетную политику, включающую особенности учета ОС, а также специфику ремонта, реконструкции, консервации, амортизации.

Частью учетной политики могут стать отдельные положения, например, «По ремонту основных средств», конкретно определяющие налоговый и бухгалтерский учет для отдельных видов ОС или их однородных групп.

В качестве первичных документов в процессе эксплуатации ОС часто используются:

  • Накладная на перемещение. Для отражения движения объектов в рамках организации – между подразделениями, цехами, зданиями. При передаче контрагентам (например, в аренду) используется другая форма.
  • Акт сдачи-приемки ОС-3. Оформляется при передаче (получении) для (из) ремонта (реконструкции, модернизации и т.д.) причем как внутри организации, так и стороннему исполнителю (подрядчику).
  • Акт монтажа ОС-15. Применяется обычно при покупке или создании основного средства, когда оно требует сборки, установки и проверки перед запуском. Но если, к примеру, ваше оборудование проходило работы по модернизации по частям (такое может быть в случае единого комплекса, собранного из нескольких составляющих) и потом требуется его вновь смонтировать, то также допустимо применить эту форму.
  • Инвентарная карточка. В ней отражаются основные характеристики объектов и, соответственно, их изменения, в том числе срок полезного использования, первоначальная стоимость, данные перемещения и переоценки.
  • Для учета консервации оборудования необходимы приказ и акт. Утвержденных форм нет, вы можете просмотреть и скачать примеры по ссылкам.

На сайте Ассистентус много других бланков (образцов) с комментариями по заполнению, для их прочтения достаточно воспользоваться поиском.

Создание резерва

Отдельно выделяю вопрос с резервом. В самом начале мы обсудили определения (что относится к рассматриваемым в статье работам), однозначно можно сказать одно – к ремонту они отношения не имеют. Его учет ведется совсем другими способами в целях бухгалтерского учета и налогообложения.

Вывод: резерв, создаваемый на ремонт, нельзя использовать для иных целей, в том числе проведения реконструкции или модернизации. ФНС при выездной проверке или по запросу документов, обнаружив такие операции, обязательно заставит провести перерасчет и начислить амортизацию, а расходы, отраженные как ремонт, снимет.

Обратите внимание! Если направление резерва на непредусмотренные законом цели привело к занижению налоговой базы, придется подать уточненные декларации, доплатить налог и пени. Административные штрафы получит как организация, так и руководитель за нарушения в ведении налогового и бухгалтерского учета и неполную уплату налогов.

Можно направить часть чистой прибыли на выполнение указанных работ. В проводках по счету 84 реконструкция ОС выглядит следующим образом (ориентируемся на рекомендации Плана счетов и инструкции по его применению):

  • Д 84 «Чистая прибыль» К 84 «ЧП, подлежащая распределению» – отражаем сумму, которую собираемся использовать на проведение работ (обычно точная сумма неизвестна, принимается во внимание размер сметы и проектных данных).
  • Д 84 «ЧП, подлежащая распределению» К 84 «Реконструкция ОС» – указываем фактически затраченную сумму.
  • Д 84 «Реконструкция ОС» К 60 (76, 70, 26, 25, 69, 10) – отражены различные расходы на выполнение работ за счет прибыли.

Порядок учета необходимо закрепить в учетной политике, а субсчета к счету 84 — в рабочем плане счетов.

Модернизация. Реконструкция.

Введение

Статья 183. Незаконные получение и разглашение сведений, составляющих коммерческую, налоговую или банковскую тайну

Статья 140. Отказ в предоставлении гражданину информации

Статья 138. Нарушение тайны переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных или иных сообщений

Статья 137. Нарушение неприкосновенности частной жизни

Статья 130. Оскорбление

Статья 129. Клевета

Статья 146. Нарушение авторских и смежных прав

Статья 272.Неправомерный доступ к компьютерной информации

Статья 273.Создание, использование и распространение вредоносных программ для ЭВМ

Статья 274.Нарушение правил эксплуатации ЭВМ, системы ЭВМ или их сети

Статья 275.Государственная измена, выдача государственной тайны

Статья 276. Шпионаж.

Статья 283.Разглашение государственной тайны.

Статья 284.Утрата документов, содержащих государственную тайну

В данном реферате мы рассмотрим модернизацию панельных зданий. Ряд вопросов связанных с этой темой. Модернизировать или сносить? Этот вопрос волнует правительства постсоветских республик уже более 20 лет. Решения о целесообразности реконструкции построек эпохи Никиты Сергеевича Хрущева отменяются, но скоро снова встают вопросительными знаками в глазах министров, архитекторов и простых смертных жителей. Что делать с «хрущевками»? Сложно ли улучшить качество жилья, у которого вышел срок годности? Что модернизировать и как это будет выглядеть? Какой пример подает Европа? Возможность реализации в России?

Модернизацию промышленных предприятий, домов и сооружений зачастую путают с их реконструкцией. Подвергнуть такой процедуре можно различные объекты с любым целевым назначением, и изменение качественных характеристик далеко не всегда определяет понятие. В чём же разница между данными категориями и насколько она существенна?

Реконструкция – это либо восстановление исходного состояния объекта, либо его коренное переустройство. Данный комплекс мероприятий может быть реализован только в строительстве и архитектуре. Применительно к этой отрасли, реконструкция направлена на изменение технических показаний (улучшение планировки здания, увеличение общей площади, восстановление первоначального облика).

Модернизация– обновление сооружения в связи с его моральным старением. Непосредственно перед проведением данных мероприятий оно уже не соответствует нормам и правилам: устарели инженерные коммуникации, уровень теплоизоляции, безопасности.

«Модернизация (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) — совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах.

Модернизация является видом реконструкции, проводимой в существующих габаритах зданий, сооружений, коммуникаций. При модернизации осуществляется изменение планировки без изменения назначения отдельных помещений, устройство встроенных помещений для лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов, выполнение балконов, лоджий, замена отдельных видов несущих конструкций (стен, лестниц, перекрытий, покрытий), улучшение архитектурной выразительности зданий, переустройство крыш, утепление и шумоизоляция зданий, оснащение недостающими видами инженерного оборудования или повышение его уровня, переустройство наружных сетей (кроме магистральных).»

Источник: Инструкция о порядке определения основных показателей государственной статистической отчетности по инвестициям и строительству, утвержденная постановлением Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 25.09.2002 № 108

«…Модернизация: частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания(сооружения) старой постройки и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам производственных зданий…»

Источник: Приказ РАО «ЕЭС России» от 22.10.2007 N 677 «Об утверждении и вводе в действие стандарта организации ОАО РАО «ЕЭС России» «Здания и сооружения объектов энергетики. Методика оценки технического состояния»

Таблица 1 Отличие модернизации от реконструкции

Модернизация Реконструкция
Основная цель. коренное переустройство объекта, внедрение новых систем и сетей, которые сделают его современным. изменение характеристик здания, производственного комплекса, улучшение его качеств.
Причина проведения. модернизация осуществляется в связи с тем, что объект устарел реконструкция осуществляется в связи с общим износом
Состояние объекта. после модернизации функции объекта могут коренным образом изменяться после реконструкции улучшаются качества объекта, повышаются экономические и технические характеристики, либо полностью восстанавливается исходное состояние

2.2 Осуществление модернизации/реконструкции.

Модернизацию или реконструкцию жилых домов можно осуществлять:

— без отселения жильцов;

— с частичным отселением жильцов;

— с временным отселением жильцов и возвращением части их в модернизированные квартиры;

— с отселением жильцов и предоставлением им нового постоянного жилья.

Отечественный и особенно зарубежный опыт показывает, что совершенствование способов производства реконструктивных работ, строительных решений, средств механизации, комплекса организационных мероприятий позволяет осуществлять необходимые преобразования объемно-планировочных решений без отселения жильцов. Поэтому рекомендуется в целях обеспечения снижения затрат на реконструкцию жилого фонда, обеспечения, по возможности, самоокупаемости ее проведения отдавать предпочтение вариантам без отселения или с минимальным отселением жильцов.

Выбор способов модернизации и реконструкции зданий определяется общими целями и задачами развития существующего участка жилой застройки, квартала, микрорайона, архитектурно-строительными решениями зданий, степенью их физического и морального износа, составом жильцов, особенностями инвестирования, соотношением квартир социального и коммерческого назначения.

Мероприятия по модернизации и реконструкции жилых домов первых массовых серий в зависимости от степени радикальности архитектурно-планировочных преобразований и с учетом способа ее проведения можно условно разделить на несколько групп:

· без отселения или с частичным отселением жильцов с надстройкой мансардного этажа, перепланировкой квартир верхнего этажа с организацией их в двух уровнях;

· без отселения или с частичным отселением жильцов, надстройкой мансардного этажа пристройками дополнительных объемов к торцам дома и вдоль фасадов, перепланировкой всех квартир;

· с отселением жильцов, перепланировкой помещений, значительным увеличением общей площади жилья за счет расширения корпуса, надстройки нескольких этажей, в том числе мансардного. Одним из эффективных способов реконструкции жилых домов первого периода индустриального домостроения является устройство мансардного этажа.

Выбор объемно-планировочных решений надстраиваемых мансард следует осуществлять с учетом конструктивных и планировочных особенностей реконструируемого здания, его этажности, а так же особенностей их функционального назначения (жилые, деловые, коммунальные и прочие помещения) и соотношения квартир коммерческого и муниципального использования.

В зависимости от классификационных признаков объемно-планировочных решений мансард их можно подразделять на несколько групп:

· по этажности — на одноуровневые и двухуровневые;

· по взаимосвязи помещений мансард с коммуникационной структурой здания — с примыканием к лестнично-лифтовому узлу и с устройством коридора;

· по конфигурации крыши —- с треугольным профилем, с щипковым торцом, с вальмовым решением, с симметричными и асимметричными скатами; но размещению над верхним этажом существующего здания — над надстраиваемыми дополнительными этажами, над верхним этажом существующего здания и пристраиваемыми дополнительными пролетами или объемами.

В соответствии со СНиП 2.08.01-89* допускается не предусматривать лифты при надстройке пятиэтажных зданий мансардным этажом при отметке пола надстраиваемого этажа не более 16 м. При этих условиях устройство лифтов можно рассматривать как одну из мер создания более комфортных условий проживания.

Частичное или полное отселение жильцов создает предпосылки для кардинальных изменений планировочной структуры реконструируемого дома, существенного повышения комфортности жилья, увеличения общей площади, повышения плотности застройки. Полное отселение необходимо при подтвержденной технико-экономическими расчетами целесообразности перепланировки всех квартир. Более радикальное преобразование квартир первого этажа предполагает повышение их потребительских качеств, в частности за счет реализации связи с приквартирным участком, организации выходов на него непосредственно из квартир.

Модернизация типового этажа может быть осуществлена путем перепланировки квартир и путем перепланировки секций. Перепланировка квартир должна быть направлена на увеличение размеров кухни, передней, санитарно-технического узла, устройство встроенных шкафов и кладовых, изоляцию общей комнаты. Перепланировка секций должна сводиться, как правило, к объединению смежных квартир и преобразованию их в многокомнатную квартиру, отвечающую требованиям действующих норм.

Одним из способов создания дополнительных площадей является пристройка многоэтажных объемов в торцах здания в сочетании с устройством мансардного этажа.

Надстройка мансарды и пристройка многоэтажных объемов в торцах здания создают условия для осуществления перепланировки помещений, целых этажей, секций, устройства двухуровневых квартир, изменения функционального назначения помещения первого и последнего этажей при частичном отселении и переселении жильцов в пределах реконструируемого дома.

3. Модернизировать или ликвидировать?

3.1 «О развитии жилищного строительства в СССР»

В настоящее время остро стоит вопрос реконструкции жилого фонда. Тема модернизации панельных зданий в России, где возведенные индустриальным методом дома составляют до 80 процентов фонда недвижимости, имеет исключительное значение. В городах России ждут реконструкции тысячи построенных в советское время жилых кварталов (рисунок 1).

Районы, построенные в соответствии с определенной, уже ушедшей идеологией, могут быть найдены на всех постсоветских пространствах, включая европейские страны. Актуальный вопрос: как наиболее эффективно модернизировать существующие микрорайоны, при этом концентрируясь не только на экономической выгоде, но и на вопросах экологии, энергоэффективности, комфорта населения и эстетических показателях.

Своего рода толчком для возникновения идеи и начала бурного строительства хрущёвок стало принятие Советом Министров СССР постановления «О развитии жилищного строительства в СССР» 31 июля 1955 года. Каждая семья должна была перебраться из коммуналки в отдельную квартиру. С 1958 по 1985 год продолжалось строительство хрущёвок. Существовало две категории зданий: сносимые, с запланированным сроком службы 25 лет — были призваны временно разрешить жилищную проблему; и не сносимые здания, срок службы которых составлял не менее 50 лет — для большинства таких домов срок эксплуатации продлён до 150 лет, однако все они расходуют огромное количество энергии. Более того, постепенно происходило старение жилого фонда, и на сегодняшний момент большому проценту застройки присваивается статус ветхих и аварийных построек. По заявлению Росстроя, 60 процентам основных фондов в ЖКХ свойственен износ, при том, что в панельных домах проживает от 60 до 80 процентов жителей города. А, согласно опросам, около 30% населения оценивают состояние жилья как плохое или очень плохое.

3.2 Как спасти хрущевки?

В первую очередь таким домам необходима замена инженерных сетей и коммуникаций. Обязательно усиливаются несущие конструкции, фундамент, приводятся в порядок находящиеся в аварийном состоянии козырьки, подъезды, карнизы и другие ветхие конструкции. Следует выбросить старую сантехнику, подгнившие трубы заменить нестареющим пластиком. Безапелляционной при модернизации является замена хлипких, продуваемых оконных и дверных конструкций на современные, экономящие тепло стеклопакеты. Также в ста процентах случаев дому необходима замена старой кровли, обычно ее сменяют более легкие и долговечные металлоконструкции. Торцы зданий утепляются при помощи монтажа композиционных штукатурных систем или другими способами.

Самый распространенный и очень удачный вариант модернизации– это надстройка одного или двух мансардных этажей (рисунок 2). Такой вариант одним махом решает вопросы с плохой кровлей, добавляет высоты потолкам последних этажей и, кроме того, дает дополнительную жилплощадь, которую можно продать, чтобы покрыть часть расходов на ремонт. Нередко такое «наращивание» дома сопровождается монтажом лифтовой системы в наружной части дома, что не только упрощает жизнь бабушек в хрущевках, но и служит утеплению тонких стен.

Крошечные и практически бесполезные балконы таких домов перестраиваются в теплые лоджии, что, во-первых, прибавляет квартире дефицитных квадратных метров, а во-вторых, создает воздушную подушку, которая решает проблему теплоизоляции.

Особое внимание стоит уделить не слишком популярному, но по-своему очень привлекательному варианту – обстройке здания эркером. Эти полукруглые конструкции, опять-таки, утеплят дом, добавят места и, что важно, значительно осовременят и даже стилизуют внешний вид дома.

Еще одно слабое место хрущевок — это фундамент и цокольный этаж. Отсутствие нормальной гидро- и теплоизоляции, подтопление из-за сезонного подъема уровня грунтовых вод, частые аварии инженерных конструкций в подвале, плохая система вентиляции создают повышенную влажность в подвале, приводят к промерзанию стен фундаментов, здесь постоянно «живут» плесень и грибы. Поэтому, фундамент необходимо усилить и обеспечить хорошей гидроизоляцией, цокольный этаж следует непременно санировать, или осушить.

Оптимальным способом устранения всех перечисленных недостатков является перевод цокольной части здания в разряд эксплуатируемых помещений. Здесь, в подвале, можно создать подсобные помещения для нужд жильцов, которым, как правило, всегда не хватает площади для хранения в маленьких кварирках. Здесь также можно организовать коммерческие помещения для сдачи в аренду, организации подростковых или молодежных клубов, разместить устройства теплопунктов или, например, домовой комитет самоуправления. При этом мы снова получаем дополнительные метры (порядка 800-1000), в которых будут заинтересованы либо жильцы, либо коммерсанты: хрущевки стоят, как правило, в центральных районах, и разместить здесь свою «точку» экономически выгодно.

Европу вопрос массового строительства панельного доступного жилья тоже не обошел. Одними из первых беспокоиться о вопросах модернизации доступного жилья, стали немцы, которые, благодаря существованию ГДР, стали владельцами собственных образцов типичных советских хрущевок. В начале 90-х прагматичные немецкие умы подсчитали, что на реконструкцию таких зданий уйдет всего 30% от суммы, необходимой для сноса и возведения новых домов. Так в Германии решили: модернизировать!