Дисконтирование и капитализация

В экономической теории есть такие понятия, как ставка дисконтирования и ставка капитализации. В чем их особенности? Чем отличается ставка дисконтирования от капитализации?

Что представляет собой ставка дисконтирования?

Под ставкой дисконтирования принято понимать показатель, отражающий доходность инвестиций, ожидаемую инвестором в целях определения перспективности вложений в бизнес. Как правило, показатель, о котором идет речь, имеет значение на стадии принятия инвестором решения о заключении контракта с предприятием.

Ставка дисконтирования может рассматриваться инвестором наряду с иными экономическими показателями — такими как, например, текущий уровень инфляции, а также уровень рентабельности вложений в среднем по сегменту, в котором работает предприятие. При определении перспективности инвестиций имеют значение иные важнейшие индикаторы финансового состояния фирмы — такие как величина собственного капитала компании, рентабельность активов, оборачиваемость денежных средств на предприятии.

В идеале рассматриваемый показатель должен коррелировать с потоком капитала. В зависимости от конкретного сегмента бизнеса оценка ставки дисконтирования может учитывать отношение потока капитала к собственным или проинвестированным средствам фирмы. Например, в сфере недвижимости чаще всего применяется второй вариант.

Стоит отметить, что ставка дисконтирования не является делителем либо множителем, используемым в целях исчисления стоимости предприятия. Чаще всего она задействуется для того, чтобы рассчитать доходы будущих периодов в конкретный момент времени.

Реклама

Рассматриваемый термин тесно связан с таким понятием, как ставка капитализации, а также очень близким к ней показателем — коэффициентом капитализации. Изучим их специфику подробнее.

Ставки дисконтирования и капитализации

Павел Карцев, MRICS, генеральный директор Valrus Ltd

Тема определения взаимосвязанных ставок дисконтирования и капитализации очень актуальна, причём не только у оценщиков. На днях Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости ( RICS ) организовало круглый стол, посвящённый этой теме и собравший ведущих экспертов недвижимости и оценки — компании Cushman & Wakefield , Colliers International , JLL , Valrus , Российское общество оценщиков и др. Специалисты обсуждали проблемы определения ставок и краткосрочные перспективы рынка.

Прежде, чем говорить о взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации, следует разобраться в самих понятиях. Ставка дисконтирования отражает доходность, требуемую инвестором для соответствующего уровня риска, и должна соответствовать денежному потоку, в том числе она может быть рассчитана для реального и номинального потока, потока доходов на собственный или инвестированный капитал. Ставка доходности может моделироваться на основе неких базисных уровней с учётом поправок к ним, отражающих отличия в рисках.

Рассматривая ставку дисконтирования для недвижимости, важно понимать, что недвижимость – это актив, и для его оценки используется денежный поток на совокупный инвестированный капитал. По аналогии с оценкой бизнеса ставка может быть рассчитана по модели WACC , однако поскольку в основном рыночная оценка производится на доналоговых потоках, ставка для недвижимости не включает в себя поправку на налоговый рычаг.

Ставка капитализации отражает взаимосвязь годового дохода и стоимости объекта. Важно понимать, что традиционное словосочетание «ставка капитализации» есть отношение именно текущего, фактически достигнутого на дату оценки чистого дохода к стоимости объекта. Ставка капитализации таким образом является показателем, обеспечивающим сворачивание модели ДДП для бесконечного или очень продолжительного денежного потока. Эта ставка связана со ставкой дисконтирования, но кроме того учитывает и изменение самих инвестиций.

Несмотря на то, что большинство оценщиков знакомы с традиционными моделями, отражающими взаимозависимость ставок дисконтирования и капитализации, экономический смысл показателей, заложенных в эти модели не всеми осознается в полной мере. Так изменение стоимости актива в будущем может быть разложено на четыре основных фактора, которые вместе логично могут укладываться в мультипликативную модель. Первое — это изменение уровня загрузки объекта, а также осуществление каких-либо дополнительных инвестиций. Второе — монетарная инфляция. Третье — это общее движение рынка. И четвертое — потеря стоимости актива вследствие его износа. В применяемой оценщиком расчётной модели каждый фактор должен быть учтён соответствующим образом.

1) Изменение загрузки и инвестиции — путём отражения движения денежных средств в денежном потоке с рассмотрением в модели дисконтированных денежных потоков соответствующих периодов.

2) Монетарная инфляция — через применение соответствующей потоку ставки дисконтирования. В случае, когда арендные платежи имеют привязанную к инфляции индексацию, либо могут быть изменены иным образом, например, регулярным перезаключением в соответствии с рыночной динамикой, данный фактор желательно устранить из модели, снижая число неопределенностей, применяя реальный поток (в постоянном уровне цен на дату оценки) и соответствующую реальную ставку дисконтирования, т.е. очищенную от монетарной инфляции.

3) Износ — через применение соответствующей нормы возврата (либо альтернативно — через применение соответствующего уровня расходов на ремонт в денежном потоке, однако практикой доказано, что есть некий экономически оправданный срок жизни и уровень расходов на ремонт, то есть тратить больше, чтобы продлевать срок жизни здания вечно, экономически нецелесообразно; альтернативный вариант, то есть когда всё-таки есть необходимость продлевать срок жизни здания, может быть рассмотрен для памятников).

4) Поскольку для оценки не столько важен фактический прогноз изменений цен на рынке, сколько ожидания участников рынка, отражающиеся в цене актива, то практически единственным наиболее адекватным вариантом учесть эти ожидания в ставке является получение ставки на основе экстракции рыночных данных из сопоставимых сделок, то есть именно для корректного учёта данного фактора наиболее важно основываться при определении ставки капитализации и дисконтирования на рынке. Движение рынка может быть рассмотрено как с учётом монетарной инфляции, так и без него. Какой вариант применять — зависит от данных, на основе которых осуществляется прогнозирование. При этом надо также понимать, что ожидания по изменению рыночных цен должны рассматриваться на период, равный сроку жизни актива, сроку, в течение которого он может приносить доход, а для земли – вообще бесконечно.

Из последнего пункта мы плавно переходим ко второму важному показателю, который используется в расчетных моделях для перехода от ставки дисконтирования к капитализации. Идеальный случай — это бесконечность, то есть когда мы рассматриваем поток, учитывающий эксплуатацию здания, его снос, строительство нового, повторную эксплуатацию и т.д. Но поскольку в связи с нивелированием существенно отдаленных во времени денежных потоков фактором дисконтирования, а также тем, что в стоимости большинства объектов недвижимости здания занимают бόльшую долю, и критическое изменение стоимости актива наступает с моментом окончания эксплуатации здания, в большинстве случаев модель имеет смысл рассматривать как минимум до этого срока, пренебрегая стоимостью остающегося после окончания эксплуатации земельного участка или не пренебрегая им.

Все факторы в модели капитализации должны быть рассмотрены на этот срок, должны соответствовать друг другу по временным периодам. Соответственно на этот срок надо рассматривать как движение рынка, так и монетарную инфляцию, если они в модели разделяются. Значимость показателей во времени с учётом дисконтирования будет неодинакова, что надо принимать во внимание, сворачивая их в единый коэффициент, который будет использоваться в терминальной модели. На длительном периоде может показаться, что движение рынка недвижимости сопоставимо с инфляцией, то есть если вычленить монетарную инфляцию, то ничего не останется, однако исследования RICS показывают, что на долгосрочных периодах рынок недвижимости опережает инфляцию на 1,5-2%, что в принципе объяснимо ограниченностью земли как ресурса, ростом населения земли и агломерированности в течение 20 века. Износ, если мы рассматриваем период до окончания срока жизни актива, будет в размере ежегодной нормы амортизации от оставшегося срока полезного использования.

Информация, раскрытая выше. касается общего подхода при оценке рыночной стоимости. Более сложным в практической реализации является моделирование, когда требуется рассчитать инвестиционную стоимость актива для конкретного инвестора при условии владения им этим активом на ограниченном промежутке времени, а также конкретной структуры сделки с учётом финансирования, налогообложения и прочих факторов. Например, инвестиционный фонд может купить здание не с целью держать его пока оно не разрушится, а с расчётом получать доход 3 года, затем осуществить выход из проекта, продав объект. Здесь уже пренебрегать отдельными факторами модели, упрощая их, нельзя.

Коллеги из JLL считают важными следующие факторы, на которые обращают внимание инвесторы при сделках, что в том числе отражается и на применяемой в сделке ставке капитализации.

1) Структура финансирования. Этот фактор оказывает большое влияние на cash-on-cash доходность для инвестора. В свою очередь инвесторы готовы платить премию за активы, у которых привлекательная структура финансирования.

2) Налогообложение. Налог на имущество и земельный налог учитываются при расчёте чистого операционного дохода и непосредственно влияют на ставку капитализации. В свою очередь, налог на прибыль влияет лишь косвенно. Несмотря на тот факт, что на практике самым распространенным показателем доходной части актива представляется ЧОД (EBITDA), для инвесторов в конечном счёте важен показатель чистой прибыли после налогообложения.

Важно понимать, что на величину налога на прибыль оказывают влияние следующие аспекты:

— Осуществляется сделка через продажу непосредственно актива или SPV (проектной компании). Это непосредственно влияет на обязательства по НДС. Однако в последнее время налоговая служба возмещает НДС по сделке приобретения покупателю в течение полугода, что делает покупку объектов недвижимости именно как активов весьма привлекательной.

— Накопленные убытки после строительства объекта – при покупке объекта через SPV могут давать дополнительный доход в первые годы прогнозного периода, что в результате дает покупателю более высокую отдачу по сравнению с покупкой этого же актива через несколько лет после ввода в эксплуатацию.

— Структурирование сделки – on /off-shore – существенно влияет на налог на прибыль.

3) Валюта дохода актива. В том случае, если выручка оцениваемого объекта номинируется в рублях, но все сравнимые сделки на рынке происходили с активами, доходная часть которых была номинирована в долларах США, то принять за базу ставки капитализации данных сделок будет некорректным шагом ввиду нескольких взаимосвязанных причин.

— Во-первых, инфляция. Для сравнения, 6,5% РФ против 1,5% США по данным на 2013 год.

— Во-вторых, стоимость привлечения финансирования: например, 7% fix для долларового кредита USD против 12% для рублевого.

— В-третьих, различная индексация рублёвых и валютных договоров аренды.

4) Риск переоценки кадастровой стоимости.

Согласно Закону № 307-ФЗ от 2 ноября 2013 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс, налоговая база при исчислении налога на имущество должна исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. В Москве уже сейчас осуществляется применение данного закона для коммерческих объектов площадью свыше 5 000 кв. м, с 2015 года порог будет снижен до 3 000 кв. м, а с 2016 года с большой вероятностью на данный налог будут переведены объекты на территории всей страны в полном объёме. С учётом недоработок в методологии государственной оценки крупных коммерческих объектов специалисты видят риск существенной переоценки кадастровой стоимости, для устаревших зданий и зданий с большой площадью парковки, складских и прочих общехозяйственных помещений. Соответственно, при прочих равных условиях, данный риск может оказывать влияние на ставку капитализации.

В заключение отметим, что риски растут, а вместе с ними растёт стоимость капитала и, соответственно, ставки дисконтирования и капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Однако вопрос, насколько снизится стоимость, пока остаётся открытым. Это уже другая тема для дискуссии.

Благодарим за помощь в подготовке материала RICS (The Royal institution of chartered surveyors — Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости).

Что представляет собой ставка капитализации?

Под ставкой капитализации принято понимать показатель, который отражает фактическую корреляцию между годовой выручкой инвестора и стоимостью предприятия. В свою очередь, коэффициент капитализации — это норма выручки, отражающая корреляцию между доходом и стоимостью фирмы.

Ставка, о которой идет речь, исчисляется с учетом величины ставки дисконтирования. Для того чтобы ее определить, нужно учесть динамику роста или снижения выручки — как правило, среднегодовую. Показатели, соответствующие данной динамике, вычитаются из величины ставки дисконтирования.

Эта особенность исчисления ставки капитализации обуславливает меньшее значение коэффициента капитализации в сравнении с величиной ставки дисконтирования.

Можно отметить, что рассматриваемый показатель фактически является делителем в формуле преобразования прибыли или капитала в показатель, отражающий стоимость бизнеса за один и тот же период времени.

Таким образом, исчисление ставки капитализации предполагает обязательное определение перед этим величины первого показателя. Для этого могут быть использованы разные методики. В числе самых распространенных:

  • оценка активов, относящихся к категории капитальных;
  • кумулятивное построение;
  • принцип, основанный на определении средневзвешенной величины капитала.

На практике ставка капитализации, как правило, применяется в тех случаях, когда инвестор желает оценить эффективность собственных вложений. Следовательно, ее величина влияет на перспективы продолжения сотрудничества инвестора с фирмой.

Представление о ставках как методах оценки

Общая ставка капитализации, формула при определении этого значения, включает параметры:

  • стоимости недвижимости — P
  • предполагаемой доходности эксплуатируемого объекта – Z

Если под ставкой капитализации, её синонимом служит коэффициент, норма, мультипликатор ренты, принять обозначение «S», рассчитать величину можно следующим образом: S = Z : P.

Учредитель любой деятельности должен предварительно знать насколько рентабельно будет его будущее производство. Какой результат принесет работа, а без предварительных вложений, затрат, организовать предприятие не возможно. Допустим, предприниматель покупает жилое здание для сдачи комнат во временное пользование клиентам. В каком качестве предстоит быть вложенным средствам — убыточным или прибыльным без основных экономических показателей не определить, а ими являются ставки дисконта и капитализации.

С помощью этих элементов проводят анализ возможности получения доходов от вкладов в различные сферы экономики. Этими экономическими определениями, имеющими тесную связь между собой, определяют актуальность инвестирования в краткосрочный или долгосрочный проект.

Ставки с одинаковым экономическим смыслом имеют существенное отличие в показателях, определяющих эффективность деятельности предприятия. Данными терминами оперируют, оценивая недвижимость определенного и перспективного этапов.

Сравнение

Главное отличие ставки дисконтирования от капитализации в том, что первый показатель — нормативный. Он применяется для определения ожидаемой величины потоков капитала, образующихся в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Второй — базируется на ставке дисконтирования, но отражает фактические финансовые показатели. Этим обуславливается также разница между рассматриваемыми показателями, отражающая способы их практического использования во взаимоотношениях между предприятием и инвестором.

Определив, в чем разница между ставкой дисконтирования и капитализации, зафиксируем выводы в таблице.

Таблица

Ставка дисконтирования Ставка капитализации
Что общего между ними?
Ставка капитализации исчисляется на основе показателей по ставке дисконтирования — путем вычитания из них цифр, отражающих рост или снижение доходов в течение определенного периода времени, как правило — налогового года
В чем разница между ними?
Является показателем, отражающим ожидания инвестора Является показателем, отражающим фактические результаты инвестирования
Может влиять на принятие инвестором решений на заключение контракта с компанией Может влиять на принятие инвестором решения о продлении контракта с компанией

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

  • кумулятивного построения;
  • связанных инвестиций;
  • метод рыночной выжимки;
  • метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

  • V — стоимость объекта недвижимого имущества;
  • I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
  • R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

  • оплата электроэнергии;
  • оплата охраны объекта;
  • заработная плата различных служащих;
  • другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

  • Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
  • ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
  • ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

  • Ре — норма доходности собственного капитала;
  • ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
  • К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 – M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Как рассчитывается ставка капитализации для недвижимости в 2019 году

При ведении деятельности в сфере недвижимости и многих других отраслях нам необходимо рассчитывать такой параметр, как ставка капитализации. Этот показатель помогает оценить стоимость имущества того или иного бизнеса и доход, который с его помощью удается получить. Важность этого показателя для успешного ведения собственного дела переоценить очень сложно. Однако далеко не все знают, как производится ее расчет, из-за чего нередко делаются ошибки, влияющие на весь дальнейший бизнес. Поэтому сегодня поговорим о том, что такое ставка капитализации и как рассчитывается данный показатель.

Что это такое

Ставка капитализации – показатель, характеризующий стоимость какого-либо имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит. На сегодняшний день существуют два основных типа данного параметра, в частности:

  1. Общая.
  2. По норме отдачи на капитал.

Сегодня мы остановим свое внимание именно на первом способе, поскольку он используется чаще всего. Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество. Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов. В частности, на методы расчета могут оказывать влияние такие факторы, как:

  • тип имущества (к примеру, торговая, офисная недвижимость и т. д.);
  • наличие того или иного количества информации;
  • возраст объекта и срок его эксплуатации;
  • характеристика дохода.

На сегодняшний день существует пять основных методов оценки критериев подобного рода. В частности, капитализация может рассчитываться такими способами, как:

  1. Прямой. В данном случае капитализация равна частному деления годовых доходов на ставку.
  2. По валовой ренте. При таком виде используется метод подсчета с использованием потенциальной или действительной прибыли и рентного множителя.
  3. Метод дисконтирования. Используется при нерегулярном получении средств и постоянном изменении их количества. С его помощью реально предположить возможный риск, который может быть связан с эксплуатацией недвижимости того или иного типа.
  4. Остаточный. Позволяет учитывать несколько способов получения дохода.
  5. Ипотечно-инвестиционный анализ. Помогает оценить имущество с точки зрения наличия собственного и заемного капитала.

Итак, мы разобрались, что представляет собой ставка капитализации. Но как ее правильно рассчитать и какие составляющие при этом следует учитывать? Поговорим об этом далее.

Как рассчитывается ставка капитализации в 2018-2019 году

Как мы уже говорили, расчет данного критерия может производиться исходя из целого ряда тонкостей, связанных с использованием того или иного имущества. Но в целом принципы между собой достаточно схожи. Разберем методику расчета показателя подобного рода для недвижимости пошагово.

Первым шагом на пути к получению необходимых данных является расчет валового дохода за определенный промежуток времени, как правило, за 1 год. Если вы приобретаете недвижимость, вы сами определяете, каким образом она будет приносить вам доход. К примеру, вы намерены сдать ее в аренду. Разумеется, сдача площади во временное пользование бывает не единственным способом получения дохода, ведь на территории находится и определенное оборудование, которое также может быть сдано во временное пользование. И весь этот доход необходимо учитывать при расчете такого показателя, как ставка капитализации.

Например, вы владеете помещением, которое намерены сдавать за условные 500 долларов в месяц. При расчете валового дохода на год сумму ежемесячного платежа арендатора вы должны умножить на 12 месяцев. Нехитрые математические действия подскажут нам, что в год с временного пользования нашей недвижимостью иным лицом, мы получим 6 000 долларов.

После того как вы рассчитали сумму валового дохода, необходимо отнять от него все полученные расходы. Нет ничего удивительного в том, что, даже сдавая площадь, вы все равно будете нести определенные убытки. Зачастую к таковым относятся такие платежи, как:

  • страховые взносы;
  • налоги;
  • управление недвижимостью.

Итак, возвращаясь к нашему примеру, мы имеем $6 000 валового дохода в год. Предположим, что страховка на 12 месяцев нам обойдется $400, налоги – $600, содержание – $500 и управление еще $500. Таким образом, расчет будет выглядеть следующим образом: 6 000 — 400 — 600 — 500 — 500. Из этого выходит, что все наши расходы составят $2 000, и если отнять их от доходов, мы получим $4 000.

Помните, что в данном случае нельзя учитывать «переменные» расходы. Например, нельзя включать в расчет такие показатели, как:

  • кредитные выплаты;
  • затраты на приобретение имущества;
  • всевозможные сборы.

Эти показатели не позволят нейтрально оценить ставку капитализации, а ведь нам необходим именно нейтральный расчет.

Итак, необходимые показатели нами получены. Теперь можно перейти непосредственно к расчету нужного нам критерия. Как мы помним, ставка капитализации представляет собой соотношение между доходами, которые приносит нам наша собственность и затратами на ее приобретение. Таким образом, в расчете нам также необходимо воспользоваться таким показателем, как цена купленной нами собственности. Мы ее знаем, и рассчитывать ее дополнительно нам не нужно.

Разбирая примеры, предположим, что недвижимость была приобретена нами за $30 000. Для получения итогового результата нам нужно взять показатель чистой прибыли (доход минус расход, полученный нами в предыдущем действии), который в нашем случае равен $4 000 и разделить его на стоимость приобретенного имущества, равную $30 000.

4000 / 30000 = 0,133 х 100% = 13,3%.

Таким образом, исходя из рассматриваемого нами примера, ставка капитализации объекта, который мы сдаем в аренду, равняется 13,3%.

Однако рассчитать данный критерий мало. Им необходимо еще и уметь грамотно воспользоваться, учитывая все стороны, который предлагает нам такой способ оценки ликвидности имущества, в частности:

  • одним из главных преимуществ подобного расчета инвестиционной привлекательности какого-либо объекта является возможность сравнения его с несколькими другими. Если вы видите несколько возможных вариантов для своих вложений, вы можете произвести их сравнение таким методом. Если ставка капитализации одного из них будет равняться, к примеру, 10%, а у другого – 15%, второй вариант получит преимущество;
  • ставка капитализации является важным инвестиционным показателем, но оценивание только лишь по нему не позволяет многогранно оценить привлекательность того или иного объекта. Не делайте упор только на нее, рассматривайте объект с различных сторон, ведь рынок склонен к изменениям, которые могут произойти фактически в любой момент. Для большей точности сравнения хотя бы дополните его расчетом потенциального увеличения доходов, а лучше – и еще несколькими показателями;
  • ставка капитализации позволит вам подтвердить ваши доходы и принимать решения по их увеличению. Главная цель любого бизнеса – вернуть первоначальные вложения и получать чистую прибыль. Фактически таким же образом вы можете сравнить прибыльность своих вложений с доходностью бизнесменов, ведущих аналогичную деятельность в вашем районе;
  • ставка капитализации – объективный критерий, который позволит вам оценить прибыльность собственных активов. Умение правильно рассчитывать и грамотно использовать ее, позволит вам рассчитывать на максимально точный анализ своей деятельности и корректировать ее в соответствии с полученными результатами и возможными изменениями рынка. Поэтому старайтесь хотя бы раз в определенный период производить ее расчет для того, чтобы контролировать соотношение доходов, расходов и окупаемости активов. Именно окупаемость и доходность являются ключевыми показателями, которые демонстрируют жизнеспособность того или иного бизнеса и успех каких-либо инвестиций.

Плюсы и минусы расчетов

Применять ставку капитализации необходимо по определенным правилам. Это вид расчетной прибыли, выраженный в процентах, его получают, покупая недвижимость, чтобы сравнить инвестиционный потенциал вложения. От знания данного параметра получают характеристику потенциальной прибыли от вклада для упрощения выбора объекта.

Вложение средств в недвижимость

Достоинства параметра:

  • сравнительная легкость
  • простота расчетных действий
  • точность

Использовать данное значение в виде единственного инструмента нельзя, в оценке эффективности инвестиций он не дает полной гарантии. Совместно предстоит учитывать:

  • рост доходности от определенного предмета
  • влияние факторов на изменение стоимости

Подобной ставкой подтверждают возможность прибыли от конкретной собственности. Показатели по недвижимости выбранных районов используют, чтобы вычислить чистый доход объекта, в который вкладывают средства. При заключении сделки у инвестора есть данные о стоимости недвижимости. Чтобы выйти на реальный параметр бизнесмену предстоит планировать прибыльность от строений, в которые вложены средства.

Расчет проводят используя:

  • рыночные данные
  • имеющиеся показатели

В процесс включаются:

  • изменение экономических показателей
  • зависимость от рыночной динамики
  • снижение дохода от отсутствия спроса на жилищный фонд

Учитывают расходы на объект:

  • по отоплению, охране, электричеству, газификации
  • по долговым обязательствам, обязательным платежам

Полноценный информативный сбор позволит провести расчет экономической эффективности. Для этого выполняют анализ с учетом затрат на него. Чтобы провести оценку имущества используют:

  • результат прибыли
  • восстановительную цену
  • сопоставимость продаж

Кроме увеличения прибылей от активов нужно учесть темп роста. Дисбаланс между экономическими параметрами указывает на необходимость применения метода дисконта для денежных потоков. При уменьшенной ставки капитализации следует задуматься о застое данной сферы длительный период. Но это не параметр, на который необходимо основываться как показатель будущих рисков от вложения капитала.

Инвесторам не следует полагаться только на это специфическое значение.

Капрейт в недвижимости что это?

По итогам второго квартала 2015 года Москва занимала первое место в Европе по ставкам капитализации премиальной офисной недвижимости, говорится в материалах исследования международной консалтинговой компании Knight Frank о состоянии рынков недвижимости крупнейших городов мира (Global Cities Report 2016). Этот показатель в столице России для офисов класса А составил 10–10,5% годовых. Для объектов класса В ставка капитализации еще выше — 11,5–12%. Для сравнения, в третьем квартале прошлого года ставка капитализации (cap rate) для офисов класса А в Москве составляла 9,25–9,75%. В материалах компании отмечается, что уровень cap rate в этом сегменте стабильно растет со второй половины прошлого года.

Ставка капитализации (capitalization rate) рассчитывается как отношение между стоимостью актива и чистой операционной прибылью, которая создается этим активом. Используется для оценки бизнеса (объекта недвижимости) методом прямой капитализации — его стоимость определяют путем деления чистого годового дохода по проекту на cap rate. Соответственно при высоком значении cap rate инвестиционная стоимость объекта ниже.

На сегодня показатели cap rate (10–10,5% для класса А и 11,5–12% для класса В), по данным российского офиса Knight Frank, остаются неизменными. Более высокая ставка капитализации, по информации компании Cushman & Wakefield, из европейских городов сейчас только в Киеве (13,5%), где политические риски оцениваются выше, чем в России.

Подтверждают наличие данной тенденции и в других консалтинговых компаниях. «Высокий показатель требуемой нормы доходности (не путать с фактической доходностью текущих собственников объектов) показывает, что наш рынок рассматривается инвесторами как достаточно рискованный относительно европейских рынков. Это связано со сложной экономической ситуацией, с геополитическими рисками», — замечает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

Текущая доходность собственников московских объектов тем временем, по словам Валентина Гаврилова, снижается. Основная причина — высокий уровень вакантных площадей. «Если в Центральном деловом районе Москвы, где расположены премиальные офисы, данная проблема стоит менее остро и уровень вакансий в классе А составляет всего 12,7%, то в среднем по городу показатель равен 17,6%», — говорит аналитик CBRE.

Москва на 13-м месте в Европе по стоимости офисов

В ценовом рейтинге Knight Frank крупнейших премиальных офисных рынков Европы Москва занимает сегодня 13-е место с показателем $7735 за 1 кв. м (продажа). На первом месте со значительным отрывом закрепился Лондон, где «квадрат» качественного офиса предлагается покупателям в среднем за $27 569. Сопоставимые с британской столицей цены отмечены только в Цюрихе и Париже — $24 430 и $23 895 соответственно.

В Европе между тем наблюдается обратная тенденция. Средневзвешенная ставка капитализации европейской офисной недвижимости приблизилась к 4,9% — это самое низкое значение с третьего квартала 2007 года. «Динамичный рост инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости Европы привел к снижению ставок капитализации коммерческой недвижимости на ключевых и периферийных рынках», — говорится в материалах Knight Frank.

Ставки капитализации премиальной офисной недвижимости в городах Европы, второй квартал 2015 года

Ставка капитализации премиальной офисной недвижимости

Повышение cap rate на рынке премиальных офисов в Москве свидетельствует о низкой инвестиционной активности в этом сегменте, высоких рисках, малом спросе и большом количестве свободных площадей. Для сравнения, в период кризиса конца нулевых (с четвертого квартала 2008 года по второй квартал 2009-го) в Москве, по данным Knight Frank, была зафиксирована максимальная в истории рынка ставка капитализации для офисов класса А — 12%. А в 2007 году — во времена инвестиционного и строительного бума на рынке офисов, присутствия большого числа российских и международных инвестиционных фондов, которые формировали высокий спрос на качественные активы, — cap rate был на минимальном историческом уровне — 8%.

Однако эксперты напоминают, что рынок с высокими ставками капитализации традиционно считается хорошим периодом для так называемых агрессивных инвесторов, которые готовы рисковать, покупая объекты по сниженным в кризис ценам. А после стабилизации рынка — продавать их за большую стоимость или получать высокий арендный доход. «Рынок премиальной офисной недвижимости Москвы имеет хороший потенциал для роста цен на активы. Думаю, не менее 40–50% в перспективе трех лет», — отмечает Валентин Гаврилов. Сейчас на рынке, по его словам, наблюдаются циклические минимумы арендных ставок. «Но возможная стабилизация ВВП уже в начале 2016 года создаст хорошие предпосылки и для стабилизации офисного рынка», — добавляет он. Реальный интерес к некоторым столичным офисным объектам, по информации Валентина Гаврилова, сейчас проявляют российские инвесторы, а также несколько компаний из стран Ближнего Востока, Китая, США и Чехии.

Крупнейшие инвестиционные сделки в сегменте высококлассных офисов в Москве в 2015 году

Eastern Property Holdings

» Метрополис » , здание 1

Hines Global REIT + PPF Real Estate

» Метрополис » , здание 3

Hines Global REIT + PPF Real Estate

Большой Кисельный переулок, 17/15

Банк «Восточный экспресс «

Muadib Beteiligung GmbH

О росте количества запросов на качественные активы коммерческой недвижимости со стороны инвесторов из стран Азии и Ближнего Востока «РБК-Недвижимости» рассказал партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. «Можно с большой долей вероятности прогнозировать, что в 2016–2017 годах мы можем увидеть довольно много сделок с привлечением азиатского и ближневосточного капитала, который заместит западные инвестиции. Кроме того, высок интерес и внутренних игроков», — отмечает он.

Позитивным фактором является уже то, что cap rate для премиальной офисной недвижимости Москвы сейчас можно посчитать. «Еще в начале текущего года вычислить доходность для офисов класса А из-за неопределенности на рынке было крайне сложно, однако сегодня ситуация несколько улучшилась. В первую очередь это связано с относительной стабилизацией на рынке аренды офисных помещений», — говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.