Бухгалтерский учет жилищного фонда

16.10.2012

Неоднократно поднимался вопрос о неправомерности нахождения на балансе муниципальных предприятий жилых зданий, в которых часть жилых помещений находится в собственности граждан или юридических лиц, а часть — в муниципальной собственности. Однако не во всех муниципальных образованиях решен вопрос о снятии всех помещений с баланса предприятий. Как правило, это вызвано бездействием комитетов имущественных отношений (далее -КУМИ) муниципальных образований, что не позволяет руководителям предприятий самостоятельно принять необходимые решения.

Еще раз обратим внимание на причины неправомерности нахождения на балансе унитарных предприятий многоквартирных домов:

  1. в соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав является жилое помещение, а не многоквартирный дом (п. 3 ст. 16 ЖК РФ);
  2. в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия (далее — МУП) может находиться только муниципальное имущество (п. 3 ст. 215; ст. 294 ГК РФ; п. 1 ст. 2; п. 1 ст. 8; п. 1 ст. 11 Федерального закона от 14.11.02 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон № 161-ФЗ)), а относительно объектов права в многоквартирных домах — только жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности;
  3. объект права «жилое помещение» не соответствует признакам признания его в бухгалтерском учете коммерческих организаций объектом основных средств (п. 4 Положения по бухгалтерскому учету основных средств ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н (далее — ПБУ 6/01));
  4. закрепление за МУП в хозяйственное ведение муниципальных жилых помещений социального использования противоречит целям использования помещений (ст. 17 ЖК РФ; ст. 671, 294 ГК РФ). Дополнительно разъясним процедуру снятия с баланса МУП жилых помещений.

Содержание

О снятии с баланса МУП жилых помещений частной формы собственности

Согласно Методическим указаниям по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н, для оформления документации на списание с баланса МУП жилых помещений создается инвентаризационная комиссия, в состав которой могут приглашаться представители КУМИ. По итогам инвентаризации составляется инвентарная опись жилых помещений с их группировкой по праву собственности на них. Для целей проведения такой инвентаризации могут использоваться данные БТИ, органов регистрации прав собственности на недвижимое имущество, документы, представляемые собственниками жилья (договоры, свидетельства).

Жилые помещения, принадлежащие частным собственникам, в соответствии с Федеральным законом от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 2 ст. 1) как имущество, правообладателем которого МУП не является, снимаются с его баланса. Основанием для снятия с баланса частных жилых помещений является приказ руководителя организации (ПБУ 6/01).

Обращаем внимание на то, что для издания такого приказа не требуется специального разрешения органа местного самоуправления (или уполномоченного им органа — КУМИ). КУМИ может давать МУП какие-либо обязательные указания только в части объектов, находящихся в муниципальной собственности, а относительно жилых помещений, находящихся в частной собственности, КУМИ не вправе принимать решения и давать какие-либо указания.

Таким образом, в итоге установления перечня жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и собственности частных лиц, руководитель предприятия в соответствии с правилами бухгалтерского учета объектов основных средств, регулируемыми ПБУ 6/01, вправе издать приказ о списании жилых помещений, находящихся в частной собственности, с баланса, исключая их из объектов учета основных средств.

Обоснованием такого приказа должно быть приведение учета основных средств предприятия в соответствие с действующим законодательством и правилами соответствующего учета основных средств.

Руководитель предприятия уведомляет КУМИ о результатах списания жилых помещений, находящихся в частной собственности, одновременно указывая информацию о жилых помещениях, находящихся в муниципальной собственности.

О снятии с баланса МУП муниципальных жилых помещений

Поскольку закрепление за МУП на праве хозяйственного ведения жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности социального использования, не соответствуем нормам Жилищного кодекса РФ, руководитель предприятия может обратиться в КУМИ с просьбой решить вопрос об изъятии у МУП муниципального жилья. Если КУМИ принимает решение от таких действиях, то процедура передачи жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, от предприятия в казну должна сопровождаться актом приема-передачи соответствующих объектов. Передача объектов жилищного фонда КУМИ оформляется актом приема-передачи основных средств ОС-1 (п. 81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н).

Согласно ст. 14 Федерального закона от 28.08.95 № 154-ФЗ органы местного самоуправления (далее -ОМС) наделяются в соответствии с уставами муниципальных образований компетенцией в решении вопросов местного значения. Исходя из Устава (Положения) муниципального образования стороной, принимающей жилые помещения, является орган, представляющий ОМС во всех имущественных отношениях (КУМИ и другие органы), если же данный орган отсутствует, то принимающей стороной выступает администрация муниципального образования.

Учет объектов жилищного фонда в муниципальной казне осуществляется в реестровой форме с указанием: всей необходимой информации по идентификации каждого объекта жилого здания в части жилых помещений; и доли общего имущества, находящегося в муниципальной собственности. Во вновь введенных законодательных актах по бюджетному учету наблюдаются предпосылки к постановке данных объектов на балансовый учет. Если до настоящего времени КУМИ администрации муниципальных образований не издал распоряжение об изъятии из хозяйственного ведения МУП жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, списание имущества с баланса МУП можно произвести следующим образом. В соответствии с п. 3 ст. 29! ГК РФ «право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются га основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника».

В ст. 235 ГК РФ указаны основания прекращения права собственности: «Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от прав, собственности, гибели или уничтожении имуществ! и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом».

Согласно ст. 236 ГК РФ «юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо прав на это имущество».

Статьи 235 и 236 ГК РФ применяются в случаях прекращения права хозяйственного ведения, следов) следовательно, МУП вправе отказаться от имущества, находящегося в его хозяйственном ведении, объявив об эта либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом.

Для реализации названного способа прекращения права хозяйственного ведения необходимо со стороны МУП издать соответствующий приказ по предприятию и направить в КУМИ уведомление об отказе от имущества, находящегося в его хозяйственном ведении, и о снятии с баланса объектов жилищного фонда. В этом случае КУМИ необходимо принять решение о внесении в реестр муниципального имущества записи о прекращении права хозяйственного ведения МУП на соответствующие объекты.

Таким образом, если руководитель МУП выполнит условия отказа от права хозяйственного ведения, а именно — издаст приказ о снятии с баланса МУП жилых домов (помещений) и уведомит об этом КУМИ, то право хозяйственного ведения на указанное имущество прекратится.

Исходя из указанного, МУП вправе списать имущество, находящееся на его балансе, объявив об этом (уведомив КУМИ о намерениях) либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом (уведомления КУМИ о совершенных действиях по снятию с баланса).

Для оформления учета муниципальных жилых помещений в муниципальной казне МУП в КУМИ предоставляются необходимые данные (данные инвентаризации жилых помещений) и акт приема-передачи основных средств ОС-1, подписанный от имени передающей стороны представителями предприятия.

Таким образом, порядок списания с баланса МУП муниципальных жилых помещений зависит от действий КУМИ по данному вопросу.
При согласии КУМИ оформляются:

  1. акт инвентаризации жилых помещений;
  2. распоряжение КУМИ об изъятии из права оперативного управления МУП жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности;
  3. приказ руководителя МУП;
  4. акт приема-передачи объектов основных средств,
    подписанный от имени передающей стороны представителями учреждения, а от имени принимающей стороны — КУМИ.

При отсутствии согласия КУМИ оформляются:

  1. акт инвентаризации жилых помещений;
  2. приказ руководителя МУП о снятии жилых помещений с баланса в связи с необходимостью приведения имущественных отношений по владению муниципальными жилыми помещениями в соответствие с нормами жилищного законодательства;
  3. акт приема-передачи объектов основных средств ОС-1, подписанный от имени передающей стороны руководителем и специалистами предприятия.

О возможности сохранения на балансах государственных и муниципальных предприятий (учреждений) жилых помещений

Жилищный кодекс РФ не исключает закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными и муниципальными предприятиями или учреждениями жилых помещений в тех случаях, когда такие помещения предоставляются в наем работникам соответствующих организаций. Однако такое закрепление жилых помещений за ГУП, МУП, ГУ, МУ, казенным предприятием (КП) возможно только по специализированным жилым помещениям: служебным и в общежитиях (п. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Обращаем внимание на то, что передача служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях на право хозяйственного ведения или оперативного управления организациям не является обязательной. Такие жилые помещения могут учитываться в едином порядке со всеми другими государственными и муниципальными жилыми помещениями в соответствующей казне. При этом различными будут условия предоставления соответствующих жилых помещений в пользование работникам организаций:

  1. если жилые помещения переданы в хозяйственное ведение (оперативное управление) организациям,
    то наймодателем в соответствующих договорах найма с работниками организаций являются сами организации, которые будут не только распоряжаться такими жилыми помещениями в целях их заселения, но и нести расходы по содержанию и ремонту жилых помещений в размере обязательств собственника таких помещений (определять размер платежей для работников — нанимателей помещений; нести расходы по капитальному ремонту общего имущества; оплачивать услуги в случае незаселения помещений);
  2. если жилые помещения не передаются их собственниками в хозяйственное ведение (оперативное управление) организациям, то наймодателем в соответствующих договорах найма с работниками организаций является орган, уполномоченный исполнять функции собственника помещений. При этом порядок представления служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях работникам государственных (муниципальных) организаций должен исходить из нормативного правового акта органа власти. В таком случае соответствующий орган будет определять размер платы за услуги для нанимателей, нести расходы по капитальному ремонту общего имущества и оплачивать услуги в случае незаселения помещений. Аналогично решаются вопросы и пожилым помещениям коммерческого использования. Однако еще раз обращаем внимание, что жилые помещения социального использования не закрепляются на праве хо­зяйственного ведения или оперативного управления за государственными и муниципальными организациями, поскольку в соответствии с условиями Жилищного кодекса РФ наймодателями таких помещений могут выступать только органы государственной власти, ОМС или управомоченные ими лица, выступающие от имени таких органов.

Для наглядности приведем схематично информацию об основаниях и порядке учета жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Наймодатель Наниматель Передача жилых помещений во владение юридическим лицам Балансовый учет
Учет жилых помещений социального использования и специализированных в домах маневренного фонда, системы соцобслуживания, в домах для социальной защиты отдельных категорий граждан и для временного поселения
Орган власти Российской Федерации, субъект РФ, ОМС, управомоченное ими лицо, выступающее отимени органавласти Граждане малоимущие и отдельных категорий, определенных в порядке, установленном федеральным законом, законом субъекта РФ Не передаются В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)
Учет специализированных жилых помещений: служебное жилье, жилье в общежитиях
Орган власти Российской Федерации, субъект РФ, ОМС или управомоченное ими лицо, выступающее отимени органавласти Гражданин, отвечающий критериям, установленным ЖК РФ Не передаются В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)
ГУП, МУП Граждане, состоящие с ГУП, МУП в трудовых отношениях Могут быть переданы в хозяйственное ведение В балансе ГУП, МУП (ст. 294 ГК РФ)
ГУ, МУ, КП Граждане, состоящие с ГУ, МУ, КП в трудовых отношениях Могут быть переданы в оперативное управление В балансе ГУ, МУ, КП (ст. 296, 297 ГК РФ)
Учет жилых помещений коммерческого использования
Орган власти Российской Федерации, субъект РФ, ОМС или управомоченное ими лицо, выступающее от имени органа власти Граждане, определяемые по решению наймодателя Не передаются В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)
ГУП, МУП, ГУ, М1У, КП Граждане, определяемые по решению организации Могут передаваться в хо­зяйственное ведение или оперативное управление В балансе ГУП, МУП, ГУ, МУ, КП (ст. 294, 296, 297 ГК РФ)
Иная организация Граждане, определяемые по решению организации По договору аренды В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)

Порядок учета государственного и муниципального жилищного фонда в соответствующей казне

В соответствии со ст. 215 ГК РФ в государственную или муниципальную казну передаются жилые помещения в жилых домах, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Минфин России в своем ответе от 06.02.06 № 02-14-10а/239 (см. приложение) разъяснил, что имущество казны должно учитываться в балансах органов, осуществляющих управление государственным или муниципальным имуществом. Относительно того, что такой порядок учета имущества не соответствует закону о бухгалтерском учете, устно было дано объяснение о предполагаемом изменении в данной части соответствующего положения закона.

Таким образом, позиция Минфина России по указанному вопросу выражена, и те органы власти, которые будут ей следовать, должны принять решение об обязании органов по управлению государственным или муниципальным имуществом осуществлять балансовый учет объектов, составляющих государственную или муниципальную казну в установленном Минфином России порядке бюджетного учета соответствующих активов.

Порядок определения балансовой стоимости муниципального (государственного) жилищного фонда

Под жилищным фондом, подлежащим балансовому учету в казне, понимаются жилые помещения.

Если в отдельном многоквартирном доме часть жилых помещений находится в муниципальной собственности, а часть — в собственности иных лиц (физи­ческих или юридических), то балансовая стоимость муниципальных жилых помещений определяется из расчета:

С ж.п. муниц = С бал. дома S ж.п. общ. + S н.п x S ж.п. муниц

До передачи муниципальных жилых помещений в муниципальную казну в отдельных муниципальных образованиях сложилась практика, при которой балансовая стоимость отдельного многоквартирного дома была разделена пообъектно по разным предприятиям. Это происходило в тех случаях, когда органами местного самоуправления принимались решения о передаче отдельных объектов из состава дома на баланс разным предприятиям. Таким образом передавались внутридомовые инженерные системы для предоставления коммунальных услуг, лифты, газовые и электрические плиты.

Такое разделение объектов было ошибочным. Ни внутридомовое оборудование, ни лифты, ни плиты, ни иное имущество, предназначенное для обеспечения нормальной эксплуатации многоквартирного дома, не могло выделяться из состава дома, поскольку является составной частью конкретного дома и не может существовать отдельно от него. Это следует из определения, данного в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94, утв. постановлением Гос-стандарта России от 26.12.94 № 359, в ред. постановления Госстандарта России от 14.04.98 № 1/98, согласно которому жилое здание представляет собой единый неделимый объект основных средств, в состав которого «входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты».

Поскольку объекты, расположенные внутри дома, не могут существовать отдельно от жилых домов, в которых они установлены, необходимо исправить допущенную ранее ошибку.

Если операции по поступлению объектов в хозяйственное ведение МУП в бухгалтерском учете были отражены записями:
Д 01 К 75; Д 75 К 84,

то предприятиям следует сделать обратные записи:
Д 75 К 01; Д 84 К 75

и проинформировать КУМИ о снятии объектов с баланса.

В большинстве случаев КУМИ администраций принимают решение о передаче ранее переданных объектов на баланс МУП, которое имело многоквартирные дома на праве хозяйственного ведения. Однако МУП, передавшее жилищный фонд в казну, вправе только ввести стоимость ранее исключенных объектов в стоимость жилых домов и учитывать их за балансом.Так как в технической документации жилых зданий указываются все объекты, а муниципальный жилищный фонд не закреплен за МУП на праве хозяйственного ведения, т. е. находится в казне, то передача объектов как части оборудования жилого дома на баланс МУП невозможна. В противном случае снова повторится ранее допущенная ошибка — передача части неделимого имущества на баланс МУП. Поэтому ОМС в лице КУМИ на основании данных передачи объектов жилых зданий от их балансодержателей — МУП, а также данных о приватизированных жилых помещениях (с учетом долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) должен внести соответствующие корректировки в бюджетный учет муниципального жилищного фонда (учет казны).

Порядок изъятия муниципального жилищного фонда из хозяйственного ведения

В целях приведения отношений по обслуживанию жилищного фонда в соответствие с нормами действующего законодательства и организации его правомерного учета рекомендуем МУП, которые не сняли с баланса жилищный фонд, повторно обратиться в ОМС для решения вопроса об изъятии муниципального жилищного фонда из хозяйственного ведения предприятия и передаче его в казну.

При отказе ОМС принять в казну муниципальный жилищный фонд МУП должно отказаться от права хозяйственного ведения на него, оформив односторонний акт передачи муниципальных жилых помещений в КУМИ. Если МУП не осуществит указанной передачи, то, имея на балансе жилищный фонд, оно будет являться плательщиком налога на имущество муниципального жилищного фонда. При этом расходы по уплате налога на имущество могут быть покрыты только за счет прибыли предприятия, поскольку такие расходы в составе платы за содержание и ремонт жилья не могут быть признаны обоснованными. Кроме того, процедура выбора управляющей организации собственниками жилых помещений не предполагает обязательного сохранения статуса управляющей за той организацией, которая учитывает жилые помещения на своем балансе.

ПРИЛОЖЕНИЕ
ПИСЬМО
Минфина России от 06.02.06
№02-14-1 Оа/239

Департамент бюджетной политики Министерства финансов Российской Федерации рассмотрел письмо от 13 декабря 2005 года № 33 и сообщает.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 214) средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

Так как согласно Инструкции по бюджетному учету, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 26 августа 2004 года № 70н, бюджетный учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении о состоянии финансовых и нефинансовых активов и обязательств органов государственной власти, имущество казны следует учитывать на балансах органов, осуществляющих управление государственным, муниципальным имуществом на соответствующих счетах Плана счетов бюджетного учета в порядке, установленном для бюджетного учета указанных нефинансовых и финансовых активов.

В случае когда за органами государственной власти или органами местного самоуправления право муниципальной или государственной собственности на объекты недвижимости не зарегистрировано, их учет следует производить на соответствующих счетах аналитического учета счета 010601000 «Вложения в нефинансовые активы».

Заместитель директора
Департамента бюджетной политики

В.А. Зеленский

Поделитесь этой информацией:

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2020)?».

  1. Учет МПЗ.

Учет МПЗ ведется в соответствии с нормами ПБУ 5/01 и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

  1. Учет затрат.

Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д., проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома. Пример структуры счета 20:

Субконто 1

Субконто 2

Субконто 3 (Затраты)

Подразделение 1

МКД 1

1. Канализация

2. Водоснабжение

3. Отопление

4. Электроэнергия

5. Озеленение

7. Газоснабжение и т. д.

МКД 2

Подразделение 2

МКД 3

МКД 4

МКД 5

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

  1. Учет взаиморасчетов.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.

Проводки в данном случае будут следующими:

Дт

Кт

20 (25)

Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании

Выделен входной НДС

НДС принят к вычету

Начислены платежи в УК потребителям

Начислен НДС

Списаны издержки

50 (51)

Поступили платежи от собственников

Оплата услуг ресурсоснабжающей компании

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

Проводки:

  • Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
  • Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
  • Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений. То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации». Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

Исходя из содержания ст. 170, 175 и 178 ЖК РФ (в редакции изменений, введенных законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ) жильцы, для формирования фонда капремонта, должны использовать отдельный счет либо в банке, либо у регионального оператора (о нем подробнее ниже). То есть если собственники МКД доверили своей УК открытие и ведение специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт, то только тогда на УК распространяются нормы ст. 251 НК, и данные взносы не должны включаться в налогооблагаемую базу по прибыли в УК. Подобную позицию можно проследить в письме Минфина от 14.05.2015 № 03‑03‑10/27648 (доведено до сведения налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@). При этом, разумеется, данные взносы на капремонт подлежат обособленному учету в бухгалтерии УК на отдельных субсчетах на 51 и 86, и собираемые средства не могут расходоваться не по назначению. Если же подобный расход все-таки имел место (например, потратили часть взносов на капремонт на текущие нужды УК), то такая часть уже будет отвечать всем критериям выручки для целей налогообложения.

УК также может заключить агентский договор по сбору платы за коммунальные платежи, в том числе и на капитальный ремонт, с региональным оператором — единым расчетным кассовым центром (далее ЕРКЦ). Чаще всего ЕРКЦ распределяет собранные суммы между ресурсоснабжающими организациями и УК, направляя на расчетный счет УК собранные ДС на капремонт и осуществление услуг по содержанию МКД. Учет с ЕРКЦ целесообразнее организовать на 76-м счете, открыв субсчет 5 «Расчеты с ЕРКЦ».

Блок проводок будет следующий:

  • Дт 51 Кт 76.5 — ЕРКЦ перечислил ДС.
  • Дт 76.5 Кт 62 — оплата ЖКУ собственниками МКД.
  • Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.

При этом если ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющей компании для сбора платежей, а ЕРКЦ оплачивает их напрямую организации ЖКУ, то между данными компаниями нужно произвести взаимозачет.

  • Дт 20 Кт 60 — поступили услуги от компании ЖКУ.
  • Дт 60 Кт 76.5 — проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации.
  • Дт 76.5 Кт 62 — ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением.
  • Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
  • Дт 90.2 Кт 20 — списана себестоимость.

В налоговом учете поступающие в УК средства (кроме средств для проведения капитального ремонта) подлежат включению в расчет налога на прибыль. Данные средства могут отнести к целевым и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) только товарищества собственников жилья (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Как учесть расходы в управляющей компании на УСНО по запоздавшим документам, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Как должны учитываться коммунальные платежи?

Если собственникам объектов недвижимости были начислены коммунальные платежи, то они должны отражаться на соответствующих бухгалтерских счетах. Разница, которая образуется между фактической и номинальной стоимостью коммунальных платежей подлежит налогообложению, по ставкам, утвержденным действующим законодательством. Если на расчетный счет поступает оплата коммунальных услуг от владельцев недвижимости, которые не вступили в товарищество и не заключили с ним договора на оказание агентских услуг, то на них бухгалтерия ТСЖ должна начислять налоги в полном объеме.

Зачем создаются ТСЖ

Данные объединения возникают для целей повышения эффективности управления комплексами жилой недвижимости.

К СВЕДЕНИЮ! Более популярны ТСЖ для управления большими домами, состоящими из множества квартир. Но закон ничего не имеет против объединения в такую систему владельцев близкорасположенного приватного жилья.

Задачи, которые призваны решать ТСЖ:

  • следить за поддержанием жилья в надлежащем состоянии;
  • улучшать условия для жизни в своем объединении;
  • своевременно устранять возникающие проблемы в рамках своих компетенций.

Для решения этих задач ТСЖ может заниматься коммерческой деятельностью, чтобы получать доход и наполнять свой фонд.

Такой деятельностью может быть:

  • сдача помещений внаем;
  • строительство дополнительных зданий, сооружений, других объектов недвижимости;
  • обслуживание и ремонт собственности ТСЖ.

Иногда ТСЖ предпринимает действия, прямо направленные на получение дохода, а не оказание пользы имуществу и жильцам ТСЖ. Однако, полученный доход также пойдет на целевое использование. Коммерческая деятельность, приносящая ТСЖ доход, может быть следующей:

  • заключение договора на размещение рекламы на домах и другом имуществе, находящемся в ТСЖ;
  • договоры с компаниями, проводящими Интернет, кабельное телевидение и т.п.;
  • аренда нежилых помещений, находящихся в собственности ТСЖ;
  • договоры с жильцами на оказание им бытовых услуг и т.п.

Средства, полученные от коммерческой деятельности ТСЖ, признаются доходами.

Источниками средств для деятельности ТСЖ, помимо дохода от коммерции, могут быть:

  • членские взносы;
  • вступительные взносы;
  • текущие платежи;
  • субсидии из бюджета;
  • плата за аренду помещений;
  • спонсорская помощь и др.

Полученные средства следует тратить исключительно на заявленные цели, действуя в интересах членов ТСЖ. Это может быть выполнение ремонтных работ, облагораживание прилегающей территории, организация охраны, дополнительное строительство и т.д. Фонды, из которых берутся средства, оговариваются в Уставе ТСЖ. Текущие платежи жильцов расходуются, как правило, на коммунальные услуги.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Все средства, полученные ТСЖ, не являются доходами и не могут использоваться иначе, как по направлениям Устава.

Пени за ЖКХ: как учесть

За несвоевременную оплату услуг ЖКХ договорами с потребителями могут предусматриваться пени. Даже если потребитель не взаимодействует напрямую с предприятиями ЖКХ, а получает перевыставленные счета, к примеру, от арендодателя, возникающая ответственность за нарушение условий договоров по оказанию услуг ЖКХ подлежит компенсации.

Эта ответственность в виде пени отражается в общем порядке как санкция за нарушение условий хозяйственного договора в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). Соответственно, проводка на пени за услуги ЖКХ будет такая:

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы» — Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по претензиям».

Какую бух. отчетность сдает компания?

Компании, которые осуществляют управление многоквартирным домом, согласно действующему договору должны представлять бухгалтерскую отчетность, которая ничем не отличается от отчетности любой другой коммерческой организации. При упрощенном ведении учета компания должна сдавать отчет в упрощенном порядке. К нему относится только отчет о финансовых результатах, бухгалтерский баланс и отчет о целевом использовании средств.

Бухгалтер в ЖКХ: требования, права и обязанности

Бухгалтер в сфере ЖКХ должен свободно владеть компьютером и уметь использовать программы, предназначенные для бухучета. Сотрудник, осуществляющий деятельность в ЖКХ, должен знать свои права и обязанности. Для этого организацией составляется должностная инструкция. В ней содержится список требований, которым должен соответствовать работник. Должностные инструкции отличаются в зависимости от требований конкретной компании.

Бухгалтер обязан:

  • рассчитывать и осуществлять начисление заработной платы работникам организации;
  • вести строгий учет денежных средств, которые поступают на счет компании;
  • рассчитываться с ресурсопоставляющими организациями за предоставленные услуги;
  • отчитываться за проведение операций перед налоговой службой;
  • перечислять налоги на счет соответствующих государственных органов.

На этом список обязанностей не заканчивается. Полный их перечень может быть различным и зависит от организации.

Кроме обязанностей, бухгалтер имеет целый ряд прав:

  • представление интересов компании, связанных с финансовой деятельностью, при работе с другими организациями;
  • подписание документов, которые находятся в компетенции бухгалтера;
  • проведение инвентаризации с целью выявления факта недостачи материального имущества;
  • контроль над рациональным использованием средств;
  • повышение своей профессиональной квалификации.

Важно! Список прав сотрудника может быть различным в зависимости от конкретной должностной инструкции.

Расчет квартплаты и бухгалтерия ЖКХ

Для облегчения работы бухгалтера в программе 1С было создано специальное приложение — «Расчет квартплаты и бухгалтерия ЖКХ». Оно дает возможность сделать процесс расчета начислений за услуги и ведение учета частично автоматическим. Такой программный продукт подходит для многих организаций, задействованных в сфере ЖКХ. Благодаря тому что приложение создано на базе 1С, для его использования пользователю будет достаточно умения работать в этой системе.

Какие проводки используются при УСН?

Для того чтобы осуществить начисление и уплату налогов по УСН, в системе 1С необходимо использовать всего две проводки:

  • Кт 68 — отражает информацию о начислении налога на доход;
  • Дт 99 — содержит в себе суммы уже начисленного налога.

ОКВЭД

Управляющая компания – юридическое лицо, чья деятельность направлена на получение прибыли.

Поэтому УК обязательно проходит процедуру регистрации и должна получить соответствующий код Общероссийского классификатора.

Этот код в первую очередь необходим для того, чтобы налоговые органы знали, каким видом деятельности занимается юридическое лицо.

Компания не может вести свою деятельности без оформления кода. Для УК больше всего подходят коды 70.32.1, 70.32.2 и 70.32.3, которые указывают, что организация занимается управлением недвижимым имуществом, а также учетом и инвентаризацией.

Ведение бухучета УК редко связано с появлением каких-либо проблем. Особенно, если этим занимается опытный специалист.

Главное, это определится с учетной политикой, выбрать удобную систему налогообложения, а также грамотно вести учет всех доходов и расходов. Тогда у налоговых органов не будет никаких претензий к организации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Основные проводки

Чаще всего УК используют в своем бухгалтерском учете основные проводки для приобретения ресурсов:

  • Д19 К60;
  • Д60 К51;
  • Д20 К60;
  • Д68 К19.

В сфере оказания жилищно-коммунальных услуг:

  • Д 90/2 К20;
  • Д60 К62;
  • Д62 К90/1;
  • Д90/3 К68;
  • Д51 К62.

Эти проводки применяются, когда УК использует ОСНО или УСН.

Но есть отличия, так как при использовании «упрощенки» некоторые из вышеперечисленных проводок бухгалтерами не применяются. Например, при УСН существуют налоговые льготы для оплаты НДС.

Особенности существующих документов и налогообложения

Рабочий план, утверждение – документы, оформляющиеся единым приказом, обновляющимся ежегодно. Делают модернизацию ввиду изменяющихся законов, норм, правил. Бухгалтера составляют отчетность и вовремя сдают. Помимо этого необходимо передавать на проверку статистическую обоснованность. Бухучет в управляющей компании – целостный, непрерывный процесс, включающий перечисленные этапы, документы.

ОСНО – наиболее приемлемая и простая. Здесь есть ряд нюансов таких как налог на добавленную стоимость, общий 20%. УК осуществляющая услуги по ЖКХ, ремонта для собственников с привлечением подрядчиков освобождаются от уплаты общего налогообложения. При наличии подобных норм экономических выгод не существует, поэтому ставка НДС нулевая. Если дело касается ремонта, то здесь ситуация такова: не выплачивается налоговая сумма если доход равен расходу, оплате сторонним предприятиям, подрядчикам.

Эти факты сводят к тому, что для компании проще применять упрощенную систему налогообложения. Ввиду того, что прибыли как таковой нет, а присутствуют лишь споры с регулирующими органами, поддерживающихся судами. УСН для управляющей организации применяется в следующих ситуациях:

  1. доходы на установленном максимуме и не превышают его;
  2. штат рабочих более 100 человек;
  3. баланс не больше 100 млн.

Подобные условия легко выполнимы, поэтому при желании можно перейти на упрощенную систему. Для того, чтобы это сделать, необходимо подать заявление в инспекцию до конца года. Если в основе деятельности этот принцип, то общий налог, добавленная стоимость не уплачиваются. Юридические лица, вносят определенную сумму средств от УСН. Ставка 6%, при структуре доходы-расходы= 15%.